Müssen gefährliche Bauarbeiten überwacht werden?

Damit für zureichend Sicherheit auf der Baustelle gesorgt ist, liegt es in der Verantwortung des Architekten, diese zu überwachen. 

Bei dem Bau eines Gebäudes stehen die beauftragten Arbeiter oftmals vor großen Herausforderungen. Während einige Aufgaben problemlos zu meistern sind, sind andere besonders gefahrgeneigt und resultieren nicht selten in MängBei dem Bau eines Gebäudes stehen die beauftragten Arbeiter oftmals vor großen Herausforderungen. Während einige Aufgaben problemlos zu meistern sind, sind andere besonders gefahrgeneigt und resultieren nicht selten in Mängeln am Bau. Solche Mängel könnten regelmäßig vermieden werden, wenn der bauüberwachende Architekt solch gefahrenträchtige Aufgaben kontrolliert und somit auf der Baustelle für Sicherheit sorgt. Fraglich ist, ob der Architekt die Verantwortung für eine solche Überwachung, sowie die Baustellensicherheit trägt und ob er in Fällen von Mängeln in Anspruch genommen werden kann.

Trägt der Architekt die Verantwortung für die Baustellensicherheit und für Mängel bei gefahrgeneigten Arbeiten?

Sind die Arbeiten besonders gefahrgeneigt, so genügt der Beweis des ersten Anscheins für die Feststellung einer Verletzung der Bauüberwachungspflicht seitens des Architekten. 

Um die Sicherheit auf der Baustelle zu gewährleisten, ist eine umfassende Dokumentation der Überwachungstätigkeiten der Architekten von großer Bedeutung. Dies soll auch für „handwerkliche Selbstverständlichkeiten“ gelten, wenn diese gefahrenträchtige Arbeiten darstellen.

Gibt es ein aktuelles Urteil, das über einen derartigen Fall entscheidet?

In einem Urteil vom 20. Januar 2021 hat das Oberlandesgericht München über einen solchen Fall entschieden. Im vorliegenden Fall begehrte der Kläger Schadensersatz wegen Baumängeln an seinem Gebäude und machte Planungs- und Überwachungsfehler gegen seinen Architekten geltend.

Das Gericht stellte fest, dass Mängel auf der Baustelle im Bereich der Abdichtung einer Dachterrasse vorlagen und bejahte zudem eine Verletzung der Bauüberwachungspflicht des Architekten.

Die Abdichtungsarbeiten wurden dabei vom Gericht als äußerst gefahrgeneigt eingeordnet.

Was hat das Gericht im vorliegenden Fall entschieden?

Vorliegend entschied das Gericht, dass der bauüberwachende Architekt für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich ist und man von ihm eine Kontrolle erwarten könne. Diese Überwachung sollte erfolgen, bevor der Bauabschnitt zugebaut wird, da nur auf diese Weise Mängel erkannt und frühzeitig behoben werden können.

Der Einwand des Architekten, dass der Mangel selbst von Fachleuten nicht erkannt werden könnte, sprach vorliegend nicht gegen die Annahme, dass die Bauüberwachungspflicht auf der Grundlage des Beweises des ersten Anscheins verletzt wurde.

Brauchen Sie Hilfe bei Baumängeln an Ihrem Gebäude?

Sollten Sie sich in einer ähnlichen Situation wiederfinden und Ansprüche gegen ihren Architekten, der seiner Pflicht, die Baustelle zu überwachen, nicht ordnungsgemäß nachgegangen ist, geltend machen wollen, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann für eine Beratung und auch die Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Quellen

• Oberlandesgericht München, Urteil vom 20. Januar 2021, Az. 20 U 2534/20 Bau.
• https://openjur.de/u/2317059.html

Undichte Fenster im Altbau?

Hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung bei undichten Fenstern im Altbau?

Mit dem kalten Winter, der nun vor der Tür steht, steigt die Sorge um undichte Fenster in Wohnungen und Häusern. Besonders in Altbauwohnungen kommt es häufiger zu Fällen, in denen sich die Mieter fragen, ob sie dies hinnehmen müssen oder ob die Möglichkeit einer Mietminderung besteht.

Gibt es aktuelle Urteile in Bezug auf die Mietminderung bei Mängeln im Altbau?

Das Amtsgericht Neukölln entschied in einem Urteil vom 22. Juli 2021 über einen solchen Fall. Vorliegend mieteten die Kläger eine Altbauwohnung in der Stadt Berlin. Aufgrund von undichter und zugiger Fenster forderten sie von der beklagten Vermieterin eine Mietminderung. Eine solche setzt einen Mangel voraus.

Was versteht man unter dem für die Mietminderung notwendigen Mangel? Lag ein solcher in der Altbauwohnung des vorliegenden Falles vor?

Weicht der Zustand der Wohnung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand negativ ab, so ist ein Mangel gegeben und eine Mietminderung kann verlangt werden. 

In dem oben geschilderten Fall erkannte das Amtsgericht Neukölln keinen Mangel. Handelt es sich bei den undichten Fenstern einer Altbauwohnung um Holzkastendoppelfenster, kann der Mieter nach der Ansicht des Gerichts keine komplett luftdichte Verschließung verlangen. Der Mieter musste mit typischen Auswirkungen rechnen.

In welchen Fällen kann man von Mängeln im Altbau ausgehen und einen Anspruch auf Mietminderung geltend machen?

Undichte und zugige Fenster im Altbau gewähren nur in den Fällen ein Recht zur Mietminderung, in denen die Zugluft die Nutzbarkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt oder kein ausreichender Schutz gegen Feuchtigkeit von außen gewährleistet wird.

Brauchen Sie Hilfe im Thema Mietminderung bei Mängeln im Altbau?

Sollten Sie undichte Fenster in Ihrer Altbauwohnung festgestellt haben und gegen Ihren Vermieter vorgehen wollen, stehen wir Ihnen zur Ausarbeitung Ihrer Ansprüche, sowie zur Eröffnung des Rechtswegs stets zur Seite. Unser qualifiziertes Team prüft Ihren konkreten Fall, erörtert die Erfolgsaussichten und berät Sie gerne in Fragen bezüglich der Mietminderung bei Mängeln im Altbau.

Quellen

• Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 22. Juli 2021, Az. 14 C 75/20.

Müssen Gewerbetreibende trotz Corona Miete zahlen?

Die zu Beginn des Jahres 2020 weltweit ausgebrochene Corona-Pandemie hat zum Schutz des Lebens und der Gesundheit viele neue Regelungen sowie Restriktionen zur Folge. Diese haben ganz besonders die Gewerbetreibenden, und damit unter anderem Nachtclubbetreiber in der Ausführung ihrer Tätigkeit eingeschränkt. Müssen diese trotz der Einschränkungen Miete zahlen?

Mit welchen Konsequenzen müssen die Gewerbetreibenden zu Zeiten der Corona-Pandemie rechnen?

Ähnlich wie die Beschäftigten im Bereich des Einzelhandels (für mehr Informationen zum Einzelhandel siehe: https://rechtsanwaltkaufmann.de/baurecht-immobilienrecht-mietrecht/corona-die-schliessung-eines-einzelhandelsgeschafts), mussten auch die Gewerbetreibenden infolge der Corona-Pandemie eine bedrohliche Schließungsanordnung auf sich nehmen. Diese führte unter anderem dazu, dass das Mietobjekt eingeschränkt oder sogar gar nicht mehr genutzt werden konnte.

Gibt es aktuelle Fälle zu dem Thema Corona Schließung von Gewerbe?

In einem Urteil vom 6. Mai 2021 entschied das Landgericht Frankfurt über einen Fall, in dem der Betreiber eines Nachtclubs trotz der coronabedingten Schließung weiterhin zur Zahlung der Gewerberaummiete verpflichtet war. Da die behördliche Schließung des Nachtclubs in keinem unmittelbaren Zusammenhang zu dem Mietobjekt selbst steht, kann im vorliegenden Fall nicht von einem Mangel ausgegangen werden.

Wie soll man in solchen Fällen vorgehen?

In einem solchen Fall kommt eine ausnahmsweise Anpassung der Miete aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage nur im Einzelfall in Betracht. Diese würde die Klärung des wechselseitigen Vorbringens der Parteien über die Gesamtumstände voraussetzen. In einem Urkundenverfahren, in dem grundsätzlich nur Urkunden als Beweismittel zulässig sind, sei dies jedoch nicht möglich. 

Weitere Vorgehensweisen für die Gewerbetreibenden stellen die unterschiedlichen Überbrückungshilfen dar (für mehr Informationen zu den Überbrückungshilfen siehe: https://rechtsanwaltkaufmann.de/allgemeinrecht/uebersicht-aller-ueberbrueckungshilfen-fuer-unternehmen-und-selbststaendige). 

Hierbei kommt besonders die Überbrückungshilfe III in Betracht. Bei dieser werden Unternehmen, Soloselbstständige und Freiberufler aller Branchen unterstützt, sobald sie aufgrund der Corona-Pandemie mindestens 30 % Umsatzeinbußen zwischen November 2020 und Juni 2021 zu verzeichnen haben. 

Da die Antragsfrist am 31. August 2021 endete, kann hier unter Umständen eine Stundung beantragt werden.

Mittels einer Stundung wird die Fälligkeit einer Zahlung auf einen Zeitpunkt in der Zukunft verschoben. Sie kann dann beantragt werden, wenn ein Schuldner einer Zahlung nicht fristgerecht nachkommen kann.

Sind Sie von einem Brauchen Sie Hilfe in Bezug auf die ungerechtfertigte Zahlung der Miete?

Quellen

• Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 6. Mai 2021, Az. 2-14 O 113/20
• https://www.steuertipps.de/lexikon/s/stundung  
• https://rechtsanwaltkaufmann.de/baurecht-immobilienrecht-mietrecht/corona-die-schliessung-eines-einzelhandelsgeschafts  

Pfusch am Bau – wer haftet?

Pfusch am Bau macht sich oftmals erst nach mehreren Jahren erkennbar. Es kann sehr lange dauern, bis Schäden, die aus Baumängeln, wie zum Beispiel perforierten Luftdichtigkeitsbahnen im Dachbereich, durchnässtem Dämmmaterial oder nicht Wärme schützenden Fassaden resultieren, entstehen. Dies hat häufig zur Folge, dass die Betroffenen dazu gezwungen sind, eine Totalsanierung vorzunehmen. In solchen Fällen stellt sich dann die Frage, wer für diese Schäden verantwortlich ist.

Was sind die Pflichten eines Architekten?

Bei der Frage, wer für die Baumängel haftet, kommen besonders die beteiligten Architekten in Betracht. Diese sind sowohl für die Ausführungsplanung als auch für die Bauüberwachung zuständig. Dabei werden ihnen sehr hohe Anforderungen gestellt. 

Es wird unter anderem von ihnen verlangt, dass sie vieles mangelfrei erbringen und sich mit der Materialbeschaffenheit auskennen. Darunter fallen auch die unterschiedlichen Reaktionen sowie die Beanspruchungsqualitäten der Materialien. 

Darüber hinaus sind Architekten dazu verpflichtet, alles möglichst genau zu erklären, sodass der Plan ordnungsgemäß umgesetzt werden kann. 

Wichtige Einzelheiten müssten die Architekten in einer Detailplanung darstellen.

Haftet der Architekt für Baumängel?

Eine solche hohe Verantwortung seitens der Architekten löst regelmäßig die Haftung für die Baumängel aus. Planungsfehler oder eine fehlende Planung stellen im rechtlichen Sinne einen Mangel dar. Der am Hausbau beteiligte Architekt muss beweisen, dass die Ausführungen gegenüber dem Unternehmen zielführend, sach- und fachgerecht erfolgt sind. 

Fraglich ist, wo die Grenze der Haftung des Architekten im Verhältnis zu der des Bauleiters zu setzen ist. Eine detaillierte Ausführung der Feuchtigkeitsisolierung oder Wärmedämmung spielt in Hinsicht auf die Haftung eine große Rolle, da hier geklärt werden muss, in wessen Verantwortungsbereich diese fallen. Entsprechend verhält es sich mit Materialübergängen, Anschlussbereichen, sowie Materialverträglichkeiten. 

Für vermeintliche Selbstverständlichkeiten bei der Realisierung ist der Architekt aufgrund seiner Pflicht der Bauüberwachung verantwortlich.

Die Haftung des Architekten entfällt, sobald die hohen Anforderungen tatsächlich erfüllt werden und die Überwachungstätigkeit nachgewiesen werden kann.

Gibt es aktuelle Beispiele, in denen der Architekt für Baumängel haftet?

Bei dem Thema handelt es sich um keinen Einzelfall. 

Das Oberlandesgericht Hamm entschied am 28.01.2021 über einen Fall, in dem die Architektin von ihrem Auftraggeber die Zahlung des ausstehenden Honorars forderte. Durch Baumängel aufgrund einer mangelhaft ausgeführten Überwachungsleistung sowie Planungsfehlern konnte vorliegend aufgerechnet werden.

Ein weiteres Beispiel stellt die Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 09.07.2019 dar. Hier wurde über eine vermeintliche Selbstverständlichkeit entschieden. Auch in diesem Fall musste der Architekt die Haftung übernehmen, da er seine Überwachungspflicht nicht ordnungsgemäß erfüllte.

Benötigen Sie Hilfe bei der Eröffnung des Rechtswegs bei Baumängeln?

Quellen

• Frankfurter Allgemeine Zeitung
• OLG Hamm vom 21. Januar 2021
• OLG Stuttgart vom 9. Juli 2019
• https://rechtsanwaltkaufmann.de/baurecht-immobilienrecht-mietrecht/von-wesentlichen-und-unwesentlichen-maengeln-bei-bauvertraegen

Hat man einen Anspruch auf weniger Miete in der Corona-Zeit?

Die Corona-Pandemie bringt schon seit geraumer Zeit viele Nachteile mit sich. Hierunter fällt unter anderem eine Lockdown-bedingte Schließungsanordnung, die zu einer Einschränkung oder sogar einem Ausschluss der Nutzung des Mietobjekts führen kann. Kann der Mieter/die Mieterin in einem solchen Fall einen Teil des Mietpreises nicht zahlen oder besteht dem Vermieter/der Vermieterin gegenüber kein Anspruch auf Mietminderung?

Stellenwert des Mieterschutzes zu Corona-Zeiten

Zu Beginn des Jahres 2020 mussten im Zuge des ersten Lockdowns viele Geschäfte schließen. Dies hatte zum Teil erhebliche Umsatzeinbußen zur Folge. Die Themen Mieterschutz und Mietminderung in der Gewerbemiete gewinnen mit den neuen Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie zunehmend an Bedeutung.

Gesetzesänderung zur Corona-bedingten Mietminderung

Grundsätzlich kann eine Vertragsanpassung dann vorgenommen werden, wenn sich die Umstände nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag bei Kenntnis dieser Umstände nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten. 

Einer Gesetzesänderung des Bundestags zur Folge (Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB) kann auch während der Corona-Pandemie zureichender Mieterschutz gewährleistet werden. Diese erlaubt es dem Mieter aufgrund der Corona-bedingten staatlichen Schließungsanordnung, den Mietvertrag anzupassen. Die staatlichen Corona-Maßnahmen gelten nämlich ab sofort als Umstand, der in einer Anpassung des Mietvertrages wegen der Störung der Geschäftsgrundlage resultieren kann.

Oberlandesgericht Dresden: Mieterin muss aufgrund von Corona die Hälfte ihrer Monatsmiete nicht zahlen!

Ein Urteil des Oberlandesgerichts in Dresden vom 24. Februar 2021 stellt genau so einen Fall dar. Vorliegend entschied das Gericht, dass die Mieterin einen Anspruch auf Mietminderung um die Hälfte für den streitgegenständlichen Monat, in dem Fall den April 2020, habe. Der Anspruch ergibt sich aus der Corona-bedingten Schließungsanordnung. Es sei für die Mieterin unzumutbar, am unveränderten Mietvertrag festzuhalten. Weder die Mieterin noch die Vermieterin habe eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage vorhergesehen oder gesetzt.

Sie brauchen Hilfe bei der Corona-bedingten Vertragsanpassung?

Falls Sie sich als Mieter/in in einer ähnlichen Situation wiederfinden sollten und sich fragen, wie Sie von Ihrem Mieterschutz Gebrauch machen und Ihren Mietpreis mindern können, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann mit seiner jahrelangen Expertise im Mietrecht für eine Beratung und auch die Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, wir helfen Ihnen gerne weiter.

Quellen

• Oberlandesgericht Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021
• https://www.mdr.de/nachrichten/deutschland/politik/hmp-miete-schutz-kuendigung-verlaengerung-corona-krise-100.html

Bitte Abstand halten – Kompensation gegenseitiger Abstandsflächenverstöße

Über die Frage der Grenzbebauung, wie nah der Nachbar an der eigenen Grundstücksgrenze bauen darf und wie viel Distanz zum benachbarten Gebäude liegen darf, wird gerne gestritten. Mit der Frage nach der Einhaltung sogenannter Abstandsflächen befasste sich das Oberverwaltungsgericht Münster und entschied, dass ein Nachbar nur dann die Einhaltung von Abstandsflächen fordern könne, wenn er diese auch selbst einhalte. 

Abstandsflächen im Bauordnungsrecht

Die Abstandsflächenvorschriften in den landesrechtlichen Bauordnungen dienen grundsätzlich dazu, dass ein gewisser Mindestabstand zum Nachbargrundstück und den darauf liegenden Gebäuden eingehalten wird. Die Abstandsflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen. Durch einen Grenzabstand zum Nachbargrundstück wird beispielsweise eine ausreichende Belichtung des benachbarten Gartens sichergestellt.

OVG Münster, Beschluss vom 18.06.2020 – 7 A 1510/18

In dem entschiedenen Fall verlangte ein Grundstückseigentümer die Rücknahme der Baugenehmigung seines Nachbarn mit der Begründung, dieser halte mit seinem Bauvorhaben die Abstandsvorschriften nicht ein. Problematisch war jedoch, dass der Kläger mit seiner Grundstücksbebauung ebenfalls nicht die nötigen Abstände zum beklagten Grundstück eingehalten hatte, sodass sich beide Abstandsflächen überdeckten. Die Baubehörde hielt dem Kläger entgegen, dass er sich nicht auf den Verstoß seines Nachbarn berufen könne, wenn er selbst in vergleichbarem Umfang gegen das Abstandsrecht verstoße. Das Gericht bestätigte zwar den aus dem genehmigten Bauprojekt resultierenden Abstandsflächenverstoß, schloss sich jedoch der Argumentation der Baubehörde an, dass der Kläger sich nicht auf diesen Verstoß berufen könne. Es stelle entgegen dem allgemeinen Rechtsverständnis eine unzulässige Rechtsausübung seitens des Klägers dar, wenn er einerseits auf die Einhaltung des Abstandsflächenrechts bestehe, andererseits aber selbst dagegen verstoße. Ein Abwehranspruch begründet sich nicht schon mit der Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, sondern muss aufgrund der wechselseitigen Abhängigkeit zwischen den Nachbarn anhand der konkreten Grundstücksverhältnisse beurteilt werden. Ist der bereits vorhandene bauliche Bestand des Klägers und damit der eigene Abstandsflächenverstoß von einer Baugenehmigung gedeckt, ist für die Beurteilung der einzuhaltenden Abstandsflächen lediglich der aktuelle Zustand maßgeblich.

Lesen Sie hier mehr zum Thema:

Folge der Entscheidung für die Nichteinhaltung von Abstandsflächen bei Grenzbebauung

Verstößt ein Bauherr mit seinem Bauvorhaben gegen das Abstandsflächengebot, kann der betroffene Nachbar mittels Klage prinzipiell gegen eine zugrunde liegende Baugenehmigung vorgehen. Die Klage gegen die Baugenehmigung eines Nachbarn wegen Verstoßes gegen das Abstandsflächengebot bleibt jedoch ohne Erfolg, wenn der Kläger selbst in vergleichbarer Weise gegen das Abstandsflächengebot verstößt. Die Vergleichbarkeit der Verstöße ergibt sich aus der konkreten baulichen Situation.

Suchen Sie Hilfe bei der rechtlichen Umsetzung Ihres Bauvorhabens und sind sich unsicher bezüglich der Einhaltung der nötigen Abstandsflächen?

Eine Baugenehmigung kann auch dann erteilt werden, wenn das Vorhaben gegen Abstandsvorschriften verstößt. Ob diese bei einem Verstoß anfechtbar ist, bedarf einer Prüfung des Einzelfalls. Dies hängt insbesondere davon ab, ob ein gegenseitiger Verstoß gegen das Abstandsrecht vorliegt. Setzen Sie sich mit unseren Anwälten in Verbindung. Wir beraten Sie gerne bezüglich der Erfolgsaussichten.

Quellen

– Oberverwaltungsgericht Münster, Beschluss vom 18.06.2020, Az. 7 A 1510/18

– Grenzstreitigkeiten – Online-Nebenkostenabrechnung mit WISO Vermieter-Web (buhl.de)

– Gegenseitige Verstöße gegen die Abstandsfläche gleichen sich aus | Hiller-Schleehuber Immobilienbewertung

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich die Erbpacht, bietet einen alternativen Weg zum Bau eines Eigenheims. Erbpacht eröffnet die Möglichkeit ein Haus zu bauen, ohne ein Grundstück zu kaufen. Der Eigentümer des Grundstücks erhält als Gegenleistung, je nach Vereinbarung monatlich, quartalsmäßig oder jährlich einen Erbbaurechtszins. 

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Mit dem Erbbaurecht wird ein Grundstück für einen Zeitraum von bis zu 99 Jahren gepachtet. Dabei bleibt der Erbbaurechtsgeber weiterhin Eigentümer des Grundstücks. Der Erbbaurechtsnehmer hingegen darf auf dem Grundstück ein Haus errichten und wird Eigentümer des Hauses. Dem Erbbaurechtsgeber muss er dann je nach Vereinbarung monatlich, quartalsmäßig oder jährlich einen Erbbauzins zahlen. Das Erbbaurecht kann durch den Erbbaurechtsnehmer auch verkauft werden.

Welche Vorteile bietet das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht bietet eine Alternative zur Grundstücksfinanzierung, insbesondere wenn die Zinsen hoch sind. Familien können so ihren Traum vom Eigenheim erfüllen, da der teure Grundstückskauf wegfällt. Zudem kann durch den Wegfall mehr Eigenkapital eingebracht werden, wodurch der Finanzierungsbedarf geringer ausfällt und damit auch das Darlehen. Oftmals sind Kirchen und Gemeinden Erbbaurechtsgeber, sodass faire Vertragsbedingungen angeboten werden. Insbesondere kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderungen profitieren hiervon.

Welche Nachteile sind mit dem Erbbaurecht verbunden?

Am Ende der Erbpacht gehört das Grundstück nicht dem Hauseigentümer. Außerdem passt sich der Erbbauzins an, wodurch dieser im Laufe der Jahre steigen kann. Ferner hat der Erbbaurechtsgeber beim Bau bzw. bei nachträglichen Veränderungen des Hauses ein Mitspracherecht. Zum Ablauf der Erbpacht muss der Erbbaurechtsgeber den Erbbaurechtsnehmer für das Haus entschädigen. Diese Entschädigung beträgt mindestens ⅔ des Verkehrswerts der Immobilie.

Ziehen Sie eine Erbpacht für den Grundstückserwerb in Betracht?

Für den Fall, dass Sie eine Erbpacht in Betracht ziehen, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann beratend zur Seite. Sie können uns in unserer Kanzlei unter der Nummer 04204 / 6 38 37 0 erreichen oder schreiben Sie uns gerne eine Nachricht.

Quellen

https://www.haus.de/geld-recht/erbpacht-oft-ein-schnaeppchen-manchmal-ein-risiko

https://www.hausgold.de/bauen/erbbaurecht/#unterscheidung-erbbaurecht-und-erbpacht

Messie in der Wohnung!

Viele Mieter wissen ganz genau, wie sie mit der Mietsache nach der Vorstellung des Vermieters umgehen sollen. Dies ist jedoch nicht immer so. Stellen Sie sich vor, dass sich Ihr Mieter als Messie erweist und die Wohnung völlig verwahrlosen lässt. Was können Sie in dieser Situation tun? Haben Sie das Recht dazu, dem „Messie“ fristlos zu kündigen?

Fallbeispiel für einen Messie Mieter in der Wohnung

Sie als Vermieter haben einen Mietvertrag mit einer Person geschlossen, die auf den ersten Blick sehr zuverlässig erschien. Plötzlich erweist sie sich jedoch als ein Messie. Der Mieter stellt die gesamte Wohnung mit verschiedenen Gegenständen zu, sodass die Durchgänge nur noch 50 bis 60 Zentimeter breit sind. Bis auf die Tatsache, dass man kaum mehr durch die Wohnung laufen kann, sind die Fenster und Balkone auch gar nicht mehr zu öffnen. Die Wohnung ist verwahrlost.

Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung eines Messie Mieters

Es ist dem Vermieter/ der Vermieterin nur in besonderen Fällen möglich, einem solchen „Messie Mieter“ fristlos zu kündigen. Für eine fristlose Kündigung bedarf es nämlich einer tatsächlichen und erheblichen Gefährdung der Mietsache.

Die ordentliche Kündigung (Lösung des Fallbeispiels)

In dem oben genannten Fall könnte es dem Vermieter / der Vermieterin schwer fallen, das Vorliegen einer solchen Gefährdung der Mietsache zu beweisen und damit dem “Messie” fristlos zu kündigen. Hier könnte jedoch gegebenenfalls eine ordentliche Kündigung, die hilfsweise ausgesprochen wird, zum Erfolg führen.

Suchen Sie einen Anwalt der Ihnen bei Ihrem Messie Mieter hilft?

Falls Sie es als Vermieter beziehungsweise Vermieterin mit einem solchen “Messie” zu tun haben, der Ihre Wohnung verwahrlosen lassen hat, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann für eine Beratung und auch die Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, wir helfen Ihnen gerne weiter.

Quellen:

• Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 22. Mai 2019, Az. 9 S 2/19.

Die weltweite Corona-Pandemie bringt schon seit einer längeren Zeit viele Nachteile mit sich. Besonders der Bereich des Einzelhandels ist stark von diesen Nachteilen beeinträchtigt.

Schließungsanordnung wegen Corona

Darunter kann unter anderem eine bedrohliche Schließungsanordnung fallen, die dazu führt, dass das Mietobjekt eingeschränkt oder sogar gar nicht mehr genutzt werden kann. Hierbei kann es sich dann in bestimmten Fällen um einen Mangel handeln.

Ein Fallbeispiel

Man nehme an, zwei Vertragsparteien schließen einen Mietvertrag. Der von den Vertragsparteien vereinbarte Mietzweck ist im konkreten Fall die Nutzung des Mietobjekts als Möbelgeschäft. Dieser soll für den optimalen Betrieb in einer hochwertigen Umgebung eine zentrale Lage haben. Die Erreichung des vereinbarten Zwecks könnte durch die coronabedingte Schließungsanordnung jedoch unmöglich werden. 

Die Rechtsfolgen für Einzelhändler

Diese Beschränkung falle nicht in den Risikobereich des Mieters oder der Mieterin. Auch der Vermieter beziehungsweise die Vermieterin müsse sich an dem Mietzweck messen lassen, da aus dem Parteiwillen deutlich hervorgeht, dass ein solches Einzelhandelsgeschäft in einer zentralen Lage in hochwertiger Umgebung betrieben werden soll. 

Quelle

Landgericht München I, Urteil vom 22. September 2020, Az. 3 O 4495/20.

Benötigen Sie rechtliche Vertretung in Ihrem Schließungsfall?

Sollten Sie sich in der Situation des Mieters beziehungsweise der Mieterin wiederfinden und vor der Frage stehen, wie Sie mit einer solchen Schließungsanordnung umgehen sollen, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann mit seiner jahrelangen Expertise im Insolvenzrecht für eine Beratung und auch die Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne weiter.

Architekten haben ein weites Tätigkeitsfeld. Unter anderem entwerfen Sie Bauwerke und städtebauliche Anlagen. Sie planen und überwachen die Ausführung des Baus und berücksichtigen dabei gestalterische, technische, wirtschaftliche, ökologische und soziale Aspekte. Außerdem können Sie Sanierungskonzepte für bereits bestehende Bauwerke erstellen.

Verpflichtungen für Architekten

Bezüglich der Planung einer Sanierung ergeben sich für den Architekten bestimmte Verpflichtungen. So entschied das Landgericht Flensburg in seinem Urteil vom 7. Februar 2020 (Az.: 2 O 14/17), dass ein Architekt, der beim Bauen im Bestand (Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden) mit der Vorplanung beauftragt ist, neben einem Sanierungskonzept auch weitere Alternativen aufzeigen und dem Bauherrn die damit verbundenen Vor- und Nachteile erklären muss.

Fallbeispiel für Sanierungen

In diesem Fall wurde ein Architekt mit der Sanierung eines Daches beauftragt. In seiner Planung sah er jedoch für die im Gebäude gegebene Entwässerungssituation keine Veränderung vor. Dies hätte er, aufgrund drohender technischer Nachteile im Falle einer Beibehaltung der Entwässerung, erwägen müssen.

Sie suchen eine rechtliche Vertretung für Ihren Rechtsfall im Baurecht?

Falls Sie sich als Architekt/-in oder als Bauherr/-in in solch einer Situation wiederfinden, dann rufen Sie uns gerne in unserer Kanzlei unter der Nummer 04202 / 6 38 37 0 an oder schreiben Sie uns eine Nachricht. Wir überprüfen, welche Rechte Ihnen als Architekt/-in bzw. als Bauherr/-in zustehen und welche Verpflichtungen Ihren Vertragspartner treffen. Gegebenenfalls kann Herr Rechtsanwalt Hermann Kaufmann den Rechtsweg für Sie eröffnen