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Bau- und Mietrecht
Nachtclubbetreiber muss trotz Corona Miete zahlen - Gewerbe Miete in Covid-19
27
Sep

Nachtclubbetreiber muss trotz Schließungsanordnung Miete zahlen – Gewerbe Miete in Corona

Nachtclubbetreiber muss trotz Corona Miete zahlen - Gewerbe Miete in Covid-19
Foto von mali maeder von Pexels

Müssen Gewerbetreibende trotz Corona Miete zahlen?

Die zu Beginn des Jahres 2020 weltweit ausgebrochene Corona-Pandemie hat zum Schutz des Lebens und der Gesundheit viele neue Regelungen sowie Restriktionen zur Folge. Diese haben ganz besonders die Gewerbetreibenden, und damit unter anderem Nachtclubbetreiber in der Ausführung ihrer Tätigkeit eingeschränkt. Müssen diese trotz der Einschränkungen Miete zahlen?

Mit welchen Konsequenzen müssen die Gewerbetreibenden zu Zeiten der Corona-Pandemie rechnen?

Ähnlich wie die Beschäftigten im Bereich des Einzelhandels (für mehr Informationen zum Einzelhandel siehe: https://rechtsanwaltkaufmann.de/baurecht-immobilienrecht-mietrecht/corona-die-schliessung-eines-einzelhandelsgeschafts), mussten auch die Gewerbetreibenden infolge der Corona-Pandemie eine bedrohliche Schließungsanordnung auf sich nehmen. Diese führte unter anderem dazu, dass das Mietobjekt eingeschränkt oder sogar gar nicht mehr genutzt werden konnte.

Gibt es aktuelle Fälle zu dem Thema Corona Schließung von Gewerbe?

In einem Urteil vom 6. Mai 2021 entschied das Landgericht Frankfurt über einen Fall, in dem der Betreiber eines Nachtclubs trotz der coronabedingten Schließung weiterhin zur Zahlung der Gewerberaummiete verpflichtet war. Da die behördliche Schließung des Nachtclubs in keinem unmittelbaren Zusammenhang zu dem Mietobjekt selbst steht, kann im vorliegenden Fall nicht von einem Mangel ausgegangen werden.

Wie soll man in solchen Fällen vorgehen?

In einem solchen Fall kommt eine ausnahmsweise Anpassung der Miete aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage nur im Einzelfall in Betracht. Diese würde die Klärung des wechselseitigen Vorbringens der Parteien über die Gesamtumstände voraussetzen. In einem Urkundenverfahren, in dem grundsätzlich nur Urkunden als Beweismittel zulässig sind, sei dies jedoch nicht möglich. 

Weitere Vorgehensweisen für die Gewerbetreibenden stellen die unterschiedlichen Überbrückungshilfen dar (für mehr Informationen zu den Überbrückungshilfen siehe: https://rechtsanwaltkaufmann.de/allgemeinrecht/uebersicht-aller-ueberbrueckungshilfen-fuer-unternehmen-und-selbststaendige). 

Hierbei kommt besonders die Überbrückungshilfe III in Betracht. Bei dieser werden Unternehmen, Soloselbstständige und Freiberufler aller Branchen unterstützt, sobald sie aufgrund der Corona-Pandemie mindestens 30 % Umsatzeinbußen zwischen November 2020 und Juni 2021 zu verzeichnen haben. 

Da die Antragsfrist am 31. August 2021 endete, kann hier unter Umständen eine Stundung beantragt werden.

Mittels einer Stundung wird die Fälligkeit einer Zahlung auf einen Zeitpunkt in der Zukunft verschoben. Sie kann dann beantragt werden, wenn ein Schuldner einer Zahlung nicht fristgerecht nachkommen kann.

Sind Sie von einem Brauchen Sie Hilfe in Bezug auf die ungerechtfertigte Zahlung der Miete?

Sollten Sie sich als Gewerbetreibender in einer ähnlichen Situation wiederfinden und vor der Frage stehen, ob die Zahlung der Miete zu Zeiten der coronabedingten Schließung gerechtfertigt war, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann für eine Beratung und auch die Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gerne weiter.


Mit welchen Konsequenzen müssen die Gewerbetreibenden zu Zeiten der Corona-Pandemie rechnen?

Ähnlich wie die Beschäftigten im Bereich des Einzelhandels (für mehr Informationen zum Einzelhandel siehe: https://rechtsanwaltkaufmann.de/baurecht-immobilienrecht-mietrecht/corona-die-schliessung-eines-einzelhandelsgeschafts), mussten auch die Gewerbetreibenden infolge der Corona-Pandemie eine bedrohliche Schließungsanordnung auf sich nehmen. Diese führte unter anderem dazu, dass das Mietobjekt eingeschränkt oder sogar gar nicht mehr genutzt werden konnte.

Gibt es aktuelle Fälle zu dem Thema Miete zahlen als Gewerbe in Corona?


In einem Urteil vom 6. Mai 2021 entschied das Landgericht Frankfurt über einen Fall, in dem der Betreiber eines Nachtclubs trotz der coronabedingten Schließung weiterhin zur Zahlung der Gewerberaummiete verpflichtet war. Da die behördliche Schließung des Nachtclubs in keinem unmittelbaren Zusammenhang zu dem Mietobjekt selbst steht, kann im vorliegenden Fall nicht von einem Mangel ausgegangen werden.

Wie soll man vorgehen, wenn man als Nachtclubbetreiber Miete zahlen muss bei Schließungsanordnung?


In einem solchen Fall kommt eine ausnahmsweise Anpassung der Miete aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage nur im Einzelfall in Betracht. Diese würde die Klärung des wechselseitigen Vorbringens der Parteien über die Gesamtumstände voraussetzen. In einem Urkundenverfahren, in dem grundsätzlich nur Urkunden als Beweismittel zulässig sind, sei dies jedoch nicht möglich. 

Weitere Vorgehensweisen für die Gewerbetreibenden stellen die unterschiedlichen Überbrückungshilfen dar (für mehr Informationen zu den Überbrückungshilfen siehe: https://rechtsanwaltkaufmann.de/allgemeinrecht/uebersicht-aller-ueberbrueckungshilfen-fuer-unternehmen-und-selbststaendige). 
Hierbei kommt besonders die Überbrückungshilfe III in Betracht. Bei dieser werden Unternehmen, Soloselbstständige und Freiberufler aller Branchen unterstützt, sobald sie aufgrund der Corona-Pandemie mindestens 30 % Umsatzeinbußen zwischen November 2020 und Juni 2021 zu verzeichnen haben. 

Da die Antragsfrist am 31. August 2021 endete, kann hier unter Umständen eine Stundung beantragt werden.
Mittels einer Stundung wird die Fälligkeit einer Zahlung auf einen Zeitpunkt in der Zukunft verschoben. Sie kann dann beantragt werden, wenn ein Schuldner einer Zahlung nicht fristgerecht nachkommen kann.

Quellen

Pfusch am Bau - Wer haftet für Baumängel - Rechtsanwalt für Baurecht
26
Aug

Pfusch am Bau – Wer haftet für Baumängel? | Baurecht 2021

Foto von Laurie Shaw von Pexels

Pfusch am Bau – wer haftet?

Pfusch am Bau macht sich oftmals erst nach mehreren Jahren erkennbar. Es kann sehr lange dauern, bis Schäden, die aus Baumängeln, wie zum Beispiel perforierten Luftdichtigkeitsbahnen im Dachbereich, durchnässtem Dämmmaterial oder nicht Wärme schützenden Fassaden resultieren, entstehen. Dies hat häufig zur Folge, dass die Betroffenen dazu gezwungen sind, eine Totalsanierung vorzunehmen. In solchen Fällen stellt sich dann die Frage, wer für diese Schäden verantwortlich ist.

Was sind die Pflichten eines Architekten?

Bei der Frage, wer für die Baumängel haftet, kommen besonders die beteiligten Architekten in Betracht. Diese sind sowohl für die Ausführungsplanung als auch für die Bauüberwachung zuständig. Dabei werden ihnen sehr hohe Anforderungen gestellt. 

Es wird unter anderem von ihnen verlangt, dass sie vieles mangelfrei erbringen und sich mit der Materialbeschaffenheit auskennen. Darunter fallen auch die unterschiedlichen Reaktionen sowie die Beanspruchungsqualitäten der Materialien. 

Darüber hinaus sind Architekten dazu verpflichtet, alles möglichst genau zu erklären, sodass der Plan ordnungsgemäß umgesetzt werden kann. 

Wichtige Einzelheiten müssten die Architekten in einer Detailplanung darstellen.

Haftet der Architekt für Baumängel?

Eine solche hohe Verantwortung seitens der Architekten löst regelmäßig die Haftung für die Baumängel aus. Planungsfehler oder eine fehlende Planung stellen im rechtlichen Sinne einen Mangel dar. Der am Hausbau beteiligte Architekt muss beweisen, dass die Ausführungen gegenüber dem Unternehmen zielführend, sach- und fachgerecht erfolgt sind. 

Fraglich ist, wo die Grenze der Haftung des Architekten im Verhältnis zu der des Bauleiters zu setzen ist. Eine detaillierte Ausführung der Feuchtigkeitsisolierung oder Wärmedämmung spielt in Hinsicht auf die Haftung eine große Rolle, da hier geklärt werden muss, in wessen Verantwortungsbereich diese fallen. Entsprechend verhält es sich mit Materialübergängen, Anschlussbereichen, sowie Materialverträglichkeiten. 

Für vermeintliche Selbstverständlichkeiten bei der Realisierung ist der Architekt aufgrund seiner Pflicht der Bauüberwachung verantwortlich.

Die Haftung des Architekten entfällt, sobald die hohen Anforderungen tatsächlich erfüllt werden und die Überwachungstätigkeit nachgewiesen werden kann.

Gibt es aktuelle Beispiele, in denen der Architekt für Baumängel haftet?

Bei dem Thema handelt es sich um keinen Einzelfall. 

Das Oberlandesgericht Hamm entschied am 28.01.2021 über einen Fall, in dem die Architektin von ihrem Auftraggeber die Zahlung des ausstehenden Honorars forderte. Durch Baumängel aufgrund einer mangelhaft ausgeführten Überwachungsleistung sowie Planungsfehlern konnte vorliegend aufgerechnet werden.

Ein weiteres Beispiel stellt die Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 09.07.2019 dar. Hier wurde über eine vermeintliche Selbstverständlichkeit entschieden. Auch in diesem Fall musste der Architekt die Haftung übernehmen, da er seine Überwachungspflicht nicht ordnungsgemäß erfüllte.

Benötigen Sie Hilfe bei der Eröffnung des Rechtswegs bei Baumängeln?

Falls Sie sich in einer ähnlichen Situation wiederfinden sollten und wissen wollen, wer für die Baumängel haftet, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann für eine Beratung und auch die Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, wir helfen Ihnen gerne weiter.


Was sind die Pflichten eines Architekten?

Architekten sind sowohl für die Ausführungsplanung als auch für die Bauüberwachung zuständig. Dabei werden ihnen sehr hohe Anforderungen gestellt.
Es wird unter anderem von ihnen verlangt, dass sie vieles mangelfrei erbringen und sich mit der Materialbeschaffenheit auskennen. Darunter fallen auch die unterschiedlichen Reaktionen sowie die Beanspruchungsqualitäten der Materialien.
Darüber hinaus sind Architekten dazu verpflichtet, alles möglichst genau zu erklären, sodass der Plan ordnungsgemäß umgesetzt werden kann.
Wichtige Einzelheiten müssten die Architekten in einer Detailplanung darstellen.

Haftet der Architekt für Baumängel?


Die hohe Verantwortung seitens der Architekten löst regelmäßig die Haftung für die Baumängel aus. Planungsfehler oder eine fehlende Planung stellen im rechtlichen Sinne einen Mangel dar. Der am Hausbau beteiligte Architekt muss beweisen, dass die Ausführungen gegenüber dem Unternehmen zielführend, sach- und fachgerecht erfolgt sind. 
Fraglich ist, wo die Grenze der Haftung des Architekten im Verhältnis zu der des Bauleiters zu setzen ist. Eine detaillierte Ausführung der Feuchtigkeitsisolierung oder Wärmedämmung spielt in Hinsicht auf die Haftung eine große Rolle, da hier geklärt werden muss, in wessen Verantwortungsbereich diese fallen. Entsprechend verhält es sich mit Materialübergängen, Anschlussbereichen, sowie Materialverträglichkeiten. 
Für vermeintliche Selbstverständlichkeiten bei der Realisierung ist der Architekt aufgrund seiner Pflicht der Bauüberwachung verantwortlich.
Die Haftung des Architekten entfällt, sobald die hohen Anforderungen tatsächlich erfüllt werden und die Überwachungstätigkeit nachgewiesen werden kann.

Gibt es aktuelle Beispiele, in denen der Architekt für Baumängel haftet?


Bei dem Thema handelt es sich um keinen Einzelfall. 
Das Oberlandesgericht Hamm entschied am 28.01.2021 über einen Fall, indem die Architektin von ihrem Auftraggeber die Zahlung des ausstehenden Honorars forderte. Durch Baumängel aufgrund einer mangelhaft ausgeführten Überwachungsleistung sowie Planungsfehlern konnte vorliegend aufgerechnet werden.
Ein weiteres Beispiel stellt die Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 09.07.2019 dar. Hier wurde über eine vermeintliche Selbstverständlichkeit entschieden. Auch in diesem Fall musste der Architekt die Haftung übernehmen, da er seine Überwachungspflicht nicht ordnungsgemäß erfüllte.

Quellen

Mietminderung Corona Schliessung Gewerbe - Rechtsanwalt für Mietrecht
25
Jul

Mietminderung wegen Corona | Update 2021

Mietminderung Corona Schliessung Gewerbe - Rechtsanwalt für Mietrecht
Foto von Kaique Rocha von Pexels

Hat man einen Anspruch auf weniger Miete in der Corona-Zeit?

Die Corona-Pandemie bringt schon seit geraumer Zeit viele Nachteile mit sich. Hierunter fällt unter anderem eine Lockdown-bedingte Schließungsanordnung, die zu einer Einschränkung oder sogar einem Ausschluss der Nutzung des Mietobjekts führen kann. Kann der Mieter/die Mieterin in einem solchen Fall einen Teil des Mietpreises nicht zahlen oder besteht dem Vermieter/der Vermieterin gegenüber kein Anspruch auf Mietminderung?

Stellenwert des Mieterschutzes zu Corona-Zeiten

Zu Beginn des Jahres 2020 mussten im Zuge des ersten Lockdowns viele Geschäfte schließen. Dies hatte zum Teil erhebliche Umsatzeinbußen zur Folge. Die Themen Mieterschutz und Mietminderung in der Gewerbemiete gewinnen mit den neuen Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie zunehmend an Bedeutung.

Gesetzesänderung zur Corona-bedingten Mietminderung

Grundsätzlich kann eine Vertragsanpassung dann vorgenommen werden, wenn sich die Umstände nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag bei Kenntnis dieser Umstände nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten. 

Einer Gesetzesänderung des Bundestags zur Folge (Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB) kann auch während der Corona-Pandemie zureichender Mieterschutz gewährleistet werden. Diese erlaubt es dem Mieter aufgrund der Corona-bedingten staatlichen Schließungsanordnung, den Mietvertrag anzupassen. Die staatlichen Corona-Maßnahmen gelten nämlich ab sofort als Umstand, der in einer Anpassung des Mietvertrages wegen der Störung der Geschäftsgrundlage resultieren kann.

Oberlandesgericht Dresden: Mieterin muss aufgrund von Corona die Hälfte ihrer Monatsmiete nicht zahlen!

Ein Urteil des Oberlandesgerichts in Dresden vom 24. Februar 2021 stellt genau so einen Fall dar. Vorliegend entschied das Gericht, dass die Mieterin einen Anspruch auf Mietminderung um die Hälfte für den streitgegenständlichen Monat, in dem Fall den April 2020, habe. Der Anspruch ergibt sich aus der Corona-bedingten Schließungsanordnung. Es sei für die Mieterin unzumutbar, am unveränderten Mietvertrag festzuhalten. Weder die Mieterin noch die Vermieterin habe eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage vorhergesehen oder gesetzt.

Sie brauchen Hilfe bei der Corona-bedingten Vertragsanpassung?

Falls Sie sich als Mieter/in in einer ähnlichen Situation wiederfinden sollten und sich fragen, wie Sie von Ihrem Mieterschutz Gebrauch machen und Ihren Mietpreis mindern können, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann mit seiner jahrelangen Expertise im Mietrecht für eine Beratung und auch die Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, wir helfen Ihnen gerne weiter.


Welchen Stellenwert hat der Mieterschutz zu Corona-Zeiten?


Zu Beginn des Jahres 2020 mussten im Zuge des ersten Lockdowns viele Geschäfte schließen. Dies hatte zum Teil erhebliche Umsatzeinbußen zur Folge. Demnach gewinnen die Themen Mieterschutz und Mietminderung in der Gewerbemiete mit den neuen Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie zunehmend an Bedeutung.

Was sagt die Gesetzesänderung zur Corona-bedingten Mietminderung aus?

Grundsätzlich kann eine Vertragsanpassung dann vorgenommen werden, wenn sich die Umstände nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag bei Kenntnis dieser Umstände nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten. 
Einer Gesetzesänderung des Bundestags zur Folge (Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB), kann auch während der Corona-Pandemie zureichender Mieterschutz gewährleistet werden. Diese erlaubt es dem Mieter aufgrund der Corona-bedingten staatlichen Schließungsanordnung, den Mietvertrag anzupassen. Die staatlichen Corona-Maßnahmen gelten nämlich ab sofort als Umstand, der in einer Anpassung des Mietvertrages wegen der Störung der Geschäftsgrundlage resultieren kann. 

Gibt es bereits Fälle, in denen der Mieter/ die Mieterin wegen Corona einen Teil der Monatsmiete nicht zahlen musste?

Ein Urteil des Oberlandesgerichts in Dresden vom 24. Februar 2021 stellt genau so einen Fall dar. Vorliegend entschied das Gericht, dass die Mieterin einen Anspruch auf Mietminderung um die Hälfte für den streitgegenständlichen Monat, in dem Fall den April 2020, habe. Der Anspruch ergibt sich aus der Corona-bedingten Schließungsanordnung. Es sei für die Mieterin unzumutbar, am unveränderten Mietvertrag festzuhalten. Weder die Mieterin noch die Vermieterin habe eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage vorhergesehen oder gesetzt.

Quellen

Ausgleich gegenseitiger Verstöße gegen Abstandsflächen - Baurecht.jpg
13
Jul

Grenzbebauung: Ausgleich gegenseitiger Verstöße gegen Abstandsflächen

Ausgleich gegenseitiger Verstöße gegen Abstandsflächen: Grenzbebauung - Baurecht
Foto von SevenStorm JUHASZIMRUS von Pexels

Bitte Abstand halten – Kompensation gegenseitiger Abstandsflächenverstöße

Über die Frage der Grenzbebauung, wie nah der Nachbar an der eigenen Grundstücksgrenze bauen darf und wie viel Distanz zum benachbarten Gebäude liegen darf, wird gerne gestritten. Mit der Frage nach der Einhaltung sogenannter Abstandsflächen befasste sich das Oberverwaltungsgericht Münster und entschied, dass ein Nachbar nur dann die Einhaltung von Abstandsflächen fordern könne, wenn er diese auch selbst einhalte. 

Abstandsflächen im Bauordnungsrecht

Die Abstandsflächenvorschriften in den landesrechtlichen Bauordnungen dienen grundsätzlich dazu, dass ein gewisser Mindestabstand zum Nachbargrundstück und den darauf liegenden Gebäuden eingehalten wird. Die Abstandsflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen. Durch einen Grenzabstand zum Nachbargrundstück wird beispielsweise eine ausreichende Belichtung des benachbarten Gartens sichergestellt.

OVG Münster, Beschluss vom 18.06.2020 – 7 A 1510/18

In dem entschiedenen Fall verlangte ein Grundstückseigentümer die Rücknahme der Baugenehmigung seines Nachbarn mit der Begründung, dieser halte mit seinem Bauvorhaben die Abstandsvorschriften nicht ein. Problematisch war jedoch, dass der Kläger mit seiner Grundstücksbebauung ebenfalls nicht die nötigen Abstände zum beklagten Grundstück eingehalten hatte, sodass sich beide Abstandsflächen überdeckten. Die Baubehörde hielt dem Kläger entgegen, dass er sich nicht auf den Verstoß seines Nachbarn berufen könne, wenn er selbst in vergleichbarem Umfang gegen das Abstandsrecht verstoße. Das Gericht bestätigte zwar den aus dem genehmigten Bauprojekt resultierenden Abstandsflächenverstoß, schloss sich jedoch der Argumentation der Baubehörde an, dass der Kläger sich nicht auf diesen Verstoß berufen könne. Es stelle entgegen dem allgemeinen Rechtsverständnis eine unzulässige Rechtsausübung seitens des Klägers dar, wenn er einerseits auf die Einhaltung des Abstandsflächenrechts bestehe, andererseits aber selbst dagegen verstoße. Ein Abwehranspruch begründet sich nicht schon mit der Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, sondern muss aufgrund der wechselseitigen Abhängigkeit zwischen den Nachbarn anhand der konkreten Grundstücksverhältnisse beurteilt werden. Ist der bereits vorhandene bauliche Bestand des Klägers und damit der eigene Abstandsflächenverstoß von einer Baugenehmigung gedeckt, ist für die Beurteilung der einzuhaltenden Abstandsflächen lediglich der aktuelle Zustand maßgeblich.

Lesen Sie hier mehr zum Thema:

Folge der Entscheidung für die Nichteinhaltung von Abstandsflächen bei Grenzbebauung

Verstößt ein Bauherr mit seinem Bauvorhaben gegen das Abstandsflächengebot, kann der betroffene Nachbar mittels Klage prinzipiell gegen eine zugrunde liegende Baugenehmigung vorgehen. Die Klage gegen die Baugenehmigung eines Nachbarn wegen Verstoßes gegen das Abstandsflächengebot bleibt jedoch ohne Erfolg, wenn der Kläger selbst in vergleichbarer Weise gegen das Abstandsflächengebot verstößt. Die Vergleichbarkeit der Verstöße ergibt sich aus der konkreten baulichen Situation.

Suchen Sie Hilfe bei der rechtlichen Umsetzung Ihres Bauvorhabens und sind sich unsicher bezüglich der Einhaltung der nötigen Abstandsflächen?

Eine Baugenehmigung kann auch dann erteilt werden, wenn das Vorhaben gegen Abstandsvorschriften verstößt. Ob diese bei einem Verstoß anfechtbar ist, bedarf einer Prüfung des Einzelfalls. Dies hängt insbesondere davon ab, ob ein gegenseitiger Verstoß gegen das Abstandsrecht vorliegt. Setzen Sie sich mit unseren Anwälten in Verbindung. Wir beraten Sie gerne bezüglich der Erfolgsaussichten.


Sind Abstandsvorschriften bei Grenzbebauung nachbarschützend?


Grundsätzlich ist auch das Abstandsflächengebot nachbarschützend. Gegen einen Verstoß kann im Rahmen einer baurechtlichen Nachbarklage vorgegangen werden, sofern nicht selbst zulasten des Klagegegners gegen das Abstandsflächengebot verstoßen wurde.

Was ist in OVG Münster, Beschluss vom 18.06.2020, Az. 7 A 1510/18 passiert?

Eine Klage gegen die Baugenehmigung eines Nachbarn, der gegen das Abstandsflächengebot verstößt, hat keinen Erfolg, wenn der Kläger selbst die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück nicht einhält.

Heilt die Baugenehmigung die Nichteinhaltung des Grenzabstands zum Nachbargrundstück?

Die Baugenehmigung vermittelt lediglich Bestandsschutz gegenüber der Behörde. Das Verhältnis zwischen den Nachbarn wird unabhängig davon betrachtet, da diese in wechselseitiger Abhängigkeit zueinanderstehen.

Quellen

– Oberverwaltungsgericht Münster, Beschluss vom 18.06.2020, Az. 7 A 1510/18

Grenzstreitigkeiten – Online-Nebenkostenabrechnung mit WISO Vermieter-Web (buhl.de)

Gegenseitige Verstöße gegen die Abstandsfläche gleichen sich aus | Hiller-Schleehuber Immobilienbewertung

Was ist Erbbaurecht und wie kann ich davon profitieren?
31
Mai

Welche Vorteile bringt Erbpacht | Update 2021

Foto von Jeswin Thomas von Pexels

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich die Erbpacht, bietet einen alternativen Weg zum Bau eines Eigenheims. Erbpacht eröffnet die Möglichkeit ein Haus zu bauen, ohne ein Grundstück zu kaufen. Der Eigentümer des Grundstücks erhält als Gegenleistung, je nach Vereinbarung monatlich, quartalsmäßig oder jährlich einen Erbbaurechtszins. 

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Mit dem Erbbaurecht wird ein Grundstück für einen Zeitraum von bis zu 99 Jahren gepachtet. Dabei bleibt der Erbbaurechtsgeber weiterhin Eigentümer des Grundstücks. Der Erbbaurechtsnehmer hingegen darf auf dem Grundstück ein Haus errichten und wird Eigentümer des Hauses. Dem Erbbaurechtsgeber muss er dann je nach Vereinbarung monatlich, quartalsmäßig oder jährlich einen Erbbauzins zahlen. Das Erbbaurecht kann durch den Erbbaurechtsnehmer auch verkauft werden.

Welche Vorteile bietet das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht bietet eine Alternative zur Grundstücksfinanzierung, insbesondere wenn die Zinsen hoch sind. Familien können so ihren Traum vom Eigenheim erfüllen, da der teure Grundstückskauf wegfällt. Zudem kann durch den Wegfall mehr Eigenkapital eingebracht werden, wodurch der Finanzierungsbedarf geringer ausfällt und damit auch das Darlehen. Oftmals sind Kirchen und Gemeinden Erbbaurechtsgeber, sodass faire Vertragsbedingungen angeboten werden. Insbesondere kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderungen profitieren hiervon.

Welche Nachteile sind mit dem Erbbaurecht verbunden?

Am Ende der Erbpacht gehört das Grundstück nicht dem Hauseigentümer. Außerdem passt sich der Erbbauzins an, wodurch dieser im Laufe der Jahre steigen kann. Ferner hat der Erbbaurechtsgeber beim Bau bzw. bei nachträglichen Veränderungen des Hauses ein Mitspracherecht. Zum Ablauf der Erbpacht muss der Erbbaurechtsgeber den Erbbaurechtsnehmer für das Haus entschädigen. Diese Entschädigung beträgt mindestens ⅔ des Verkehrswerts der Immobilie.

Ziehen Sie eine Erbpacht für den Grundstückserwerb in Betracht?

Für den Fall, dass Sie eine Erbpacht in Betracht ziehen, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann beratend zur Seite. Sie können uns in unserer Kanzlei unter der Nummer 04204 / 6 38 37 0 erreichen oder schreiben Sie uns gerne eine Nachricht.


Was ist das Erbbaurecht und wie funktioniert es?


Mit dem Erbbaurecht bzw. der Erbpacht wird ein Grundstück  für einen Zeitraum von bis zu 99 Jahren gepachtet. Dabei bleibt der Erbpachtgeber weiterhin Eigentümer des Grundstücks. Der Erbpachtnehmer hingegen darf auf dem Grundstück ein Gebäude errichten und wird Eigentümer des Gebäudes. Dem Erbpachtgeber muss er dann je nach Vereinbarung monatlich, quartalsmäßig oder jährlich einen Erbbaurechtszins zahlen. Das Erbbaurecht kann durch den Erbbaurechtsnehmer auch verkauft werden.

Was sind die Vorteile von Erbpacht?

Das Erbbaurecht bietet eine Alternative zur Grundstücksfinanzierung, insbesondere wenn die Zinsen hoch sind. Zudem kann der Bauherr dadurch mehr Eigenkapital einbringen, wodurch der Finanzierungsbedarf geringer ausfällt und damit auch das Darlehen. Familien mit geringem Eigenkapital können ihren Traum vom Eigenheim erfüllen, da der teure Grundstückskauf wegfällt. Oftmals sind Kirchen und Gemeinden Erbbaurechtsgeber, sodass faire Vertragsbedingungen angeboten werden. Insbesondere kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderungen profitieren hiervon.

Was sind die Nachteile von Erbpacht?

Am Ende der Erbpacht gehört das Grundstück jedoch nicht dem Hauseigentümer. Ferner passt sich der Erbbauzins an, wodurch dieser im Laufe der Jahre steigen kann. Zudem hat der Erbbaugeber beim Bau bzw. bei nachträglichen Veränderungen des Hauses ein Mitspracherecht. Zum Ablauf der Erbpacht muss der Erbbaurechtsgeber den Erbbaurechtsnehmer für das Haus entschädigen. Diese Entschädigung beträgt mindestens ⅔ des Verkehrswerts.

Quellen

https://www.haus.de/geld-recht/erbpacht-oft-ein-schnaeppchen-manchmal-ein-risiko

https://www.hausgold.de/bauen/erbbaurecht/#unterscheidung-erbbaurecht-und-erbpacht

Rechtsanwalt-Kaufmann-Messie-Mieter-fristlos-Kuendigen
10
Mrz

Kann man einem “Messie-Mieter” fristlos kündigen?

Foto von Andrea Piacquadio von Pexels

Messie in der Wohnung!

Viele Mieter wissen ganz genau, wie sie mit der Mietsache nach der Vorstellung des Vermieters umgehen sollen. Dies ist jedoch nicht immer so. Stellen Sie sich vor, dass sich Ihr Mieter als Messie erweist und die Wohnung völlig verwahrlosen lässt. Was können Sie in dieser Situation tun? Haben Sie das Recht dazu, dem „Messie“ fristlos zu kündigen?

Fallbeispiel für einen Messie Mieter in der Wohnung

Sie als Vermieter haben einen Mietvertrag mit einer Person geschlossen, die auf den ersten Blick sehr zuverlässig erschien. Plötzlich erweist sie sich jedoch als ein Messie. Der Mieter stellt die gesamte Wohnung mit verschiedenen Gegenständen zu, sodass die Durchgänge nur noch 50 bis 60 Zentimeter breit sind. Bis auf die Tatsache, dass man kaum mehr durch die Wohnung laufen kann, sind die Fenster und Balkone auch gar nicht mehr zu öffnen. Die Wohnung ist verwahrlost.

Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung eines Messie Mieters

Es ist dem Vermieter/ der Vermieterin nur in besonderen Fällen möglich, einem solchen „Messie Mieter“ fristlos zu kündigen. Für eine fristlose Kündigung bedarf es nämlich einer tatsächlichen und erheblichen Gefährdung der Mietsache.

Die ordentliche Kündigung (Lösung des Fallbeispiels)

In dem oben genannten Fall könnte es dem Vermieter / der Vermieterin schwer fallen, das Vorliegen einer solchen Gefährdung der Mietsache zu beweisen und damit dem “Messie” fristlos zu kündigen. Hier könnte jedoch gegebenenfalls eine ordentliche Kündigung, die hilfsweise ausgesprochen wird, zum Erfolg führen.

Suchen Sie einen Anwalt der Ihnen bei Ihrem Messie Mieter hilft?

Falls Sie es als Vermieter beziehungsweise Vermieterin mit einem solchen “Messie” zu tun haben, der Ihre Wohnung verwahrlosen lassen hat, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann für eine Beratung und auch die Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, wir helfen Ihnen gerne weiter.

Quellen:


Wann kann man einem “Messie-Mieter” fristlos kündigen?


Es ist nicht immer möglich, einem „Messie-Mieter”, der die Wohnung verwahrlosen lässt, fristlos zu kündigen. Eine fristlose Kündigung setzt nämlich voraus, dass eine tatsächliche und erhebliche Gefährdung der Mietsache vorliegt.

Ist dies in einem solchen Fall unproblematisch?


Gerade in solchen Fällen, in denen der Mieter als Messie die Wohnung mit verschiedenen Gegenständen zustellt, ist es nicht einfach, das Vorliegen einer Gefährdung der Mietsache zu beweisen und damit dem “Messie-Mieter” fristlos zu kündigen.


Welches Rechtsmittel steht dem Vermieter alternativ zur Verfügung?

Wenn ein “Messie-Mieter” die Wohnung verwahrlosen lässt, könnte gegebenenfalls eine ordentliche Kündigung, die hilfsweise ausgesprochen wird, zum Erfolg führen.

Corona Schließung des Einzelhandels - Hilfe Anwalt Kaufmann
15
Feb

Corona: Die Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts

Corona Schließung des Einzelhandels - Hilfe Anwalt Kaufmann

Die weltweite Corona-Pandemie bringt schon seit einer längeren Zeit viele Nachteile mit sich. Besonders der Bereich des Einzelhandels ist stark von diesen Nachteilen beeinträchtigt.

Schließungsanordnung wegen Corona

Darunter kann unter anderem eine bedrohliche Schließungsanordnung fallen, die dazu führt, dass das Mietobjekt eingeschränkt oder sogar gar nicht mehr genutzt werden kann. Hierbei kann es sich dann in bestimmten Fällen um einen Mangel handeln.

Ein Fallbeispiel

Man nehme an, zwei Vertragsparteien schließen einen Mietvertrag. Der von den Vertragsparteien vereinbarte Mietzweck ist im konkreten Fall die Nutzung des Mietobjekts als Möbelgeschäft. Dieser soll für den optimalen Betrieb in einer hochwertigen Umgebung eine zentrale Lage haben. Die Erreichung des vereinbarten Zwecks könnte durch die coronabedingte Schließungsanordnung jedoch unmöglich werden. 

Die Rechtsfolgen für Einzelhändler

Diese Beschränkung falle nicht in den Risikobereich des Mieters oder der Mieterin. Auch der Vermieter beziehungsweise die Vermieterin müsse sich an dem Mietzweck messen lassen, da aus dem Parteiwillen deutlich hervorgeht, dass ein solches Einzelhandelsgeschäft in einer zentralen Lage in hochwertiger Umgebung betrieben werden soll. 

Quelle

Landgericht München I, Urteil vom 22. September 2020, Az. 3 O 4495/20.

Benötigen Sie rechtliche Vertretung in Ihrem Schließungsfall?

Sollten Sie sich in der Situation des Mieters beziehungsweise der Mieterin wiederfinden und vor der Frage stehen, wie Sie mit einer solchen Schließungsanordnung umgehen sollen, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann mit seiner jahrelangen Expertise im Insolvenzrecht für eine Beratung und auch die Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne weiter.


Wie lange dauert es von Welcher Bereich wurde von der Corona-Krise besonders stark beeinträchtigt?der Insolvenz bis zur Schuldenfreiheit?

Besonders der Bereich des Einzelhandels ist von den Nachteilen, die die Corona-Krise mit sich bringt, schwer betroffen. Gerade hier kommt es nämlich vermehrt zu Schließungsanordnungen, die zu erheblichen Einschränkungen führen. 

Welche konkreten Nachteile für den Einzelhandel bringt die Corona-Pandemie mit sich?

Durch die weltweite Corona-Pandemie kann es gegebenenfalls zu einer Schließungsanordnung kommen, die dazu führt, dass das Mietobjekt, welches normalerweise zum Zwecke des Einzelhandels genutzt wird, eingeschränkt oder sogar gar nicht mehr genutzt werden kann. Dies hat enorme Verluste zur Folge.

Was sind die Corona Rechtsfolgen der Schließung des Einzelhandels?

Die Beschränkung der Mietsache falle nicht in den Risikobereich des Mieters beziehungsweise der Mieterin. Wenn aus dem Parteiwillen eindeutig hervorgeht, dass das Einzelhandelsgeschäft betrieben werden soll, müsse sich auch der Vermieter oder die Vermieterin an dem Mietzweck messen lassen.

Rechtsanwalt Kaufmann Architektenrecht-Baurecht Sanierungswege
10
Feb

Architekten müssen mehrere Sanierungswege ausarbeiten

Rechtsanwalt Kaufmann Architektenrecht-Baurecht Sanierungswege

Architekten haben ein weites Tätigkeitsfeld. Unter anderem entwerfen Sie Bauwerke und städtebauliche Anlagen. Sie planen und überwachen die Ausführung des Baus und berücksichtigen dabei gestalterische, technische, wirtschaftliche, ökologische und soziale Aspekte. Außerdem können Sie Sanierungskonzepte für bereits bestehende Bauwerke erstellen.

Verpflichtungen für Architekten

Bezüglich der Planung einer Sanierung ergeben sich für den Architekten bestimmte Verpflichtungen. So entschied das Landgericht Flensburg in seinem Urteil vom 7. Februar 2020 (Az.: 2 O 14/17), dass ein Architekt, der beim Bauen im Bestand (Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden) mit der Vorplanung beauftragt ist, neben einem Sanierungskonzept auch weitere Alternativen aufzeigen und dem Bauherrn die damit verbundenen Vor- und Nachteile erklären muss.

Fallbeispiel für Sanierungen

In diesem Fall wurde ein Architekt mit der Sanierung eines Daches beauftragt. In seiner Planung sah er jedoch für die im Gebäude gegebene Entwässerungssituation keine Veränderung vor. Dies hätte er, aufgrund drohender technischer Nachteile im Falle einer Beibehaltung der Entwässerung, erwägen müssen.

Sie suchen eine rechtliche Vertretung für Ihren Rechtsfall im Baurecht?

Falls Sie sich als Architekt/-in oder als Bauherr/-in in solch einer Situation wiederfinden, dann rufen Sie uns gerne in unserer Kanzlei unter der Nummer 04202 / 6 38 37 0 an oder schreiben Sie uns eine Nachricht. Wir überprüfen, welche Rechte Ihnen als Architekt/-in bzw. als Bauherr/-in zustehen und welche Verpflichtungen Ihren Vertragspartner treffen. Gegebenenfalls kann Herr Rechtsanwalt Hermann Kaufmann den Rechtsweg für Sie eröffnen


Was sind die Pflichten bei einem Sanierungskonzept für einen Architekten?

Das Landgericht Flensburg entschied in seinem Urteil vom 7. Februar 2020 (Az.: 2 O 14/17), dass Architekten, die beim Bauen im Bestand, das sind Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (u. a. Instandsetzung, Umbau, Erweiterungsbau), mit der Vorplanung beauftragt sind, neben einem Sanierungskonzept auch weitere Alternativen aufzeigen und dem Bauherrn die damit verbundenen Vor- und Nachteile erklären müssen. 

Rechtsanwalt Kaufmann Baurecht Mangelhaftigkeit von Bauleistungen
30
Dez

Von wesentlichen und unwesentlichen Mängeln bei Bauverträgen

Im Rahmen von Bauverträgen und Verträgen über Handwerksleistungen ist der Auftraggeber gem. § 641 Abs. 1 S. 1 BGB regelmäßig erst mit Abnahme des Gewerks zur Zahlung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

Den Auftraggeber trifft dabei gem. § 640 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Pflicht zur Abnahme, sofern das Gewerk im Wesentlichen mangelfrei hergestellt worden ist. Wann ein Gewerk im Wesentlichen mangelfrei ist, also eine Abnahmeverpflichtung des Auftraggebers besteht, ist häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.

Zuletzt hatte das Oberlandesgericht Frankfurt in seinem Urteil vom 12.08.2019 (Az. 29 U 101/18) über die Frage, ob ein wesentlicher Mangel vorliegt zu entscheiden. Der Bauunternehmer verlangte seine ausstehende Vergütung. Der Auftraggeber verweigerte die Abnahme und damit die Zahlung. Hintergrund dessen war, dass der Bauunternehmer es im Rahmen eines umfassenden Bauvertrages unterlassen hatte, die vertraglich geschuldeten Wasser- und Entwässerungsleitungen zum Gäste-WC herzustellen. Letztlich entschied das Oberlandesgericht zugunsten des Auftraggebers und erachtete das Fehlen der Leitungen als wesentlichen Mangel, der zur Verweigerung der Abnahme berechtige. 

Sehen Sie sich auch mit der Vergütungsforderung eines Bauunternehmers oder Handwerkers konfrontiert, obwohl dieser seine Leistungen mangelhaft ausgeführt hat? Herr Rechtsanwalt Kaufmann steht Ihnen in solchen Fällen mit Rat und Tat zur Seite. Er kann hierbei auf eine umfangreiche Erfahrung auf dem Gebiet des Bauvertragsrechts zurückblicken. So war er mehr als 10 Jahre als Wirtschaftsjurist für einen großen Bauträger tätig. 

Rechtsanwalt für Baurecht - Altes Haus mit Schnee auf dem Dach
11
Dez

Arglistige Täuschung beim Verkauf eines bebauten Grundstücks

Rechtsanwalt für Baurecht - Altes Haus mit Schnee auf dem Dach

Haben sie Probleme mit einem Mangel auf Ihrem neu gekauften Grundstück? Dann könnten sie einen Anspruch gegenüber dem Verkäufer auf die Erstattung der Mängelbeseitigungskosten haben. Hierfür ist es entscheidend wie sich der Verkäufer ihnen gegenüber verhalten hat.

Zunächst müsste die Möglichkeit bestehen, dass der Verkäufer von dem Mangel wusste. Dabei ist es entscheidend, ob der Verkäufer den Mangel absichtlich verschwiegen hat, oder der Mangel weitreichender war als gedacht und der Verkäufer sich absichtlich nicht weiter damit auseinandergesetzt hat. Jedoch ist die Annahme zu weitreichend, dass nur, weil der Verkäufer von einem Mangel hätte wissen können auch eine arglistige Täuschung vorliegt. Essenziell ist bei der arglistigen Täuschung die Absicht. Der Verkäufer muss sich also im Klaren darüber sein, dass wenn er den Mangel verschweigt, oder diesen nicht weiterverfolgt, der Wert des Grundstückes steigt und er somit den Verkäufer arglistig täuscht. 

Des Weiteren kommt es aber auch darauf an wie Sie als Käufer mit der Situation umgehen, haben Sie den Mangel bemerkt aber diesen nicht angesprochen, so kann nicht von einer arglistigen Täuschung vom Verkäufer ausgegangen werden, da dann die Schuld nicht nur beim Verkäufer liegt, auch Sie als Käufer haben eine gewisse Sorgfaltspflicht.

Sie haben nun Probleme mit einem Mangel auf Ihrem neu gekauften Grundstück und möchten Ihre Möglichkeiten, wie Sie dagegen vorgehen können, aufgezeigt bekommen, 

so steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Hermann Kaufmann für die Beratung zur Seite und kann Ihnen den Rechtsweg eröffnen.

Quelle: BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 73/18

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