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Bau- und Mietrecht
Baurecht-Rechtsanwalt-Kaufmann-Achim
23
Okt

Haftungsrisiko für Projektmanager

 

Projektmanager müssen das Sanierungskonzept des Architekten daraufhin überprüfen, ob es die Empfehlungen der Schimmelpilz- und Schimmelpilzsanierungsleitfäden beachtet.

 

So entschied das Oberlandesgericht Celle (Urteil vom 11. März 2020 – 14 U 32/16) in einem Fall, in dem ein Auftraggeber für sein Bauvorhaben neben einem Architekten einen weiteren Projektmanager beauftragte. Als sich das Vorhaben im Bau befand, bildete sich an verschiedenen Bauteilen Schimmel. Der Architekt stimmte die Bekämpfung des Schimmelpilzbefalls gemeinsam mit dem Projektmanager ab. Die ausführende Firma wies jedoch auf fehlende Kenntnisse in der Schimmelsanierung hin. Nach der Behandlung zeigte sich erneuter Schimmelpilzbefall, woraufhin, nach Empfehlung eines Sachverständigen, einige Grobspanplatten ausgetauscht wurden. Die Kosten machte der Bauherr gegenüber dem Architekten und dem Projektmanager geltend.

 

Der Architekt musste zweifelsfrei haften. Die Richter entschieden, dass der Projektmanager ebenfalls haftet, weil nach den mit dem Auftraggeber vertraglich getroffenen Vereinbarungen, die Projektüberwachung, sowie die Ausführungen und Ausführungsänderungen zu prüfen, zum Aufgabenbereich des Projektmanagers gehörten. Das Tätigkeitsfeld umfasst unter anderem die Koordinierung von Sanierungsmaßnahmen bezüglich der Prüfung von Standards und deren Qualität. Insofern sind typische Architektentätigkeiten im Vertrag mit enthalten. Damit durfte der Auftraggeber vom Projektmanager erwarten, dass dieser das Projekt, neben Kosten und Organisation, auch in Bezug auf die Mangelfreiheit der Leistung betreut.

 

Letztendlich hat der Projektmanager also ein erhebliches Haftungsrisiko. Daher muss dieser die vertraglichen Vereinbarungen so treffen, dass er nicht die Leistungen des Architekten prüfen oder überwachen muss.

 

Bei Ausgestaltung des Vertrages stehen wir Ihnen mit unserer Kanzlei gerne zur Seite um eventuelle Haftungsrisiken für Sie zu verhindern.

Allgemeinrecht-Rechtsanwalt-Kaufmann-Weyhe
07
Okt

Mündliche Fortsetzung eines Mietvertrages

Wird ein Mietvertrag wirksam gekündigt und danach mündlich unter abweichenden Bedingungen fortgesetzt, so müssen die Änderungen innerhalb eines Jahres schriftlich festgehalten werden, da sonst die Schriftform, die vom Gesetzgeber (§ 550 BGB) vorgeschrieben ist, nicht gewahrt wird. Wenn diese Jahresfrist nicht eingehalten wurde, ist der Vertrag ungültig (Formunwirksamkeit). Dies hätte zur Folge, dass beide Parteien fristlos vom Mietvertrag zurücktreten können. 

Mündliche Abweichungen können dabei die Änderung der Miete oder die Laufzeit des Mietvertrages, aber auch komplexere Änderungen wie z.B. ein Mieterwechsel sein. Zu beachten ist nur, ob die Abweichung eine so große Relevanz beinhaltet, die es rechtfertigt, den Vertrag fristlos zu kündigen. Dabei wird zwischen wesentlichen und unwesentlichen Vertragsbestandteilen unterschieden. Ein solcher unwesentlicher Vertragsbestandteil ist z.B. ein neu angefertigter Grundriss der Wohnung. Dieser muss nicht zwingend in den Vertrag mit aufgenommen werden. Dagegen wäre ein sehr wesentlicher Bestandteil die Änderung des Zahlungszeitraums von Quartalszahlungen auf monatliche Zahlungen.

Man muss mündlich geschlossene Mietverträge und Abweichungen also nicht hinnehmen. Möchten Sie sich über Ihre Möglichkeiten bei mündlich geschlossenen Vereinbarungen informieren oder rechtliche Schritte gegen Ihren Vermieter einleiten, so steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Hermann Kaufmann für die Beratung zur Seite und kann Ihnen den Rechtsweg eröffnen.

Allgemeinrecht-Rechtsanwalt-Kaufmann-Weyhe
30
Sep

Der Nachweis von Mängeln bei einer Arbeitsteilung

Eine Arbeitsteilung hat viele Vorteile. Die Arbeit wird beispielsweise schneller erledigt und jeder kann das tun, was er am besten kann.  Sie kann jedoch auch zu vielen Problemen führen. Angenommen bei einer der Teilleistungen läuft etwas schief und es entstehen Mängel am Gesamtwerk. Wer soll die Verantwortung für die entstehenden Mängel tragen? Wer muss nachweisen, dass seine Teilleistung nicht zu den Mängeln führte?

Wenn mehrere verschiedene Unternehmer an einer einzigen Verkehrsfläche tätig sind und dabei Mängel am Gesamtwerk auftreten, so ist es später problematisch herauszufinden, auf welche der vielen einzelnen Teilleistungen diese Mängel zurückzuführen sind und welcher der Unternehmer die Verantwortung für diese Mängel tragen soll. Möglich ist dies nur in dem Fall, in dem eindeutig ist, dass die anderen Teilleistungen mangelfrei sind und die missbilligte Leistung nicht beeinträchtigt haben. Ist dies jedoch nicht der Fall, so ist es die Aufgabe des Unternehmers, nachzuweisen, dass seine eigene Leistung oder die Leistungen der anderen Unternehmer frei von Mängeln waren. Gelingt ihm dies nicht, muss er für die entstandenen Mängel haften. 

Falls Sie sich in der Situation des Unternehmers wiederfinden sollten und vor dem Problem stehen sollten, auf welche Teilleistung die Mängel zurückzuführen sind, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann für eine Beratung und auch die Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, wir helfen Ihnen gerne weiter.

OLG Nürnberg Az.: 2 U 1623/15

BGH v. 11.03.2020 VII ZR 174/18

Allgemeinrecht-Rechtsanwalt-Kaufmann-Weyhe
25
Sep

Minderung der Miete durch Baulärm

Gegen zu lauten Baulärm durch eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück des Vermieters kann man vorgehen. Dazu darf es jedoch keine öffentliche Baustelle im Straßenverkehr oder auf dem Nachbargrundstück sein. Hierauf hat der Vermieter nämlich grundsätzlich keinen Einfluss.

Sobald der Vermieter aber Bauherr auf der Baustelle ist, muss er für entstehende Mietmängel aufkommen. Dabei ist es wichtig, dass der Vermieter selber der Bauherr ist, ist es lediglich ein Dritter muss der Vermieter dafür nicht aufkommen. Mietminderungen entstehen schon durch Lärmemissionen auf Ihrem Grundstück. Die Lärmemissionen müssen natürlich durch die Baustelle des Vermieters entstehen. Der Lärm lässt sich dabei nicht durch den Vermieter entschuldigen, indem er behauptet der von Ihm neu geschaffene Wohnraum sei zwingend notwendig. Durch die Mietmängel, die durch den Baulärm entstehen, haben Sie dann einen Anspruch auf Mietminderung. Wie hoch die Mietminderung ist, wird im Einzelfall konkret bestimmt, entscheidend dabei ist aber meist wie hoch die Lärmbelästigung auf Ihrem Grundstück ist. Nachdem die Bauarbeiten beendet wurden und kein mehr Baulärm, also auch keine Lärmemission mehr, besteht wird die Mietminderung wieder aufgehoben und Sie müssen den alten Mietpreis wieder hinnehmen.

Haben Sie also Probleme mit zu lautem Baulärm, verursacht durch eine Baustelle Ihres Vermieters, und möchten Sie Ihre Möglichkeiten, wie Sie dagegen vorgehen können, aufgezeigt bekommen, so steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Hermann Kaufmann für die Beratung zur Seite und kann Ihnen den Rechtsweg eröffnen.

Quelle: LG Berlin (Zivilkammer 65), Urteil vom 30.10.2019 – Az. 65 S 99/19

Baurecht-Rechtsanwalt-Kaufmann-Achim
11
Aug

Erweiterte notarielle Beurkundungspflicht bei Grundstückskäufen

Grundstückskäufe erfordern ein Grundstückskaufvertrag zwischen dem Grundstücksveräußerer und dem Grundstückserwerber. Dazu muss der Grundstückskaufvertrag gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell Beurkundet werden. Eine notarielle Beurkundung stellt eine gesetzliche Formerfordernis dar, welche der Rechtssicherheit im Rechtsverkehr dient. Bei einer notariellen Beurkundung werden die Verträge bzw. Urkunden von einem Notar in einer Niederschrift abgefasst und den Beteiligten vorgelesen. Diese müssten dann die Niederschrift genehmigen. Anschließend wird die Niederschrift in Anwesenheit des Notars und eigenhändig von den Beteiligten unterzeichnet.

 

Besteht zwischen einem Grundstückskaufvertrag und weiteren Verträgen (wie z.B. einem städtebaulichen Durchführungsvertrag) eine rechtliche Einheit und sollten diese Verträge miteinander stehen und fallen, müssten diese ebenfalls notariell beurkundet werden.  Selbst wenn der mit dem Grundstückskaufvertrag verbundene Vertrag für sich genommen nicht beurkundungsbedürftig wäre.

 

So entschied das Oberlandesgericht Köln in seiner Entscheidung vom 16. Mai 2019 (Az. 19 U 207/18), dass ein städtebaulicher Durchführungsvertrag (Ein Vertrag, welches den Käufer verpflichtet eine Bebauung im Sinne des abgemachten Vorhabens vorzunehmen.) mitbeurkundet werden muss, da dieser zugleich eine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Grundstückskauf war.

 

Gerne unterstützen wir Sie bei Ihrem Grundstückskauf bzw. -verkauf. Gegebenenfalls überprüfen wir diesen und gewährleisten dessen Wirksamkeit.

Baurecht-Rechtsanwalt-Kaufmann-Achim
11
Mai

Fertigstellung trotz wesentlicher Mängel?

Bei dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses kommt das „böse Erwachen“ immer erst zum Schluss: Die Fertigstellungsrate wurde von dem Bauunternehmen gefordert, aber es liegen noch Mängel am Haus oder an der Wohnung vor – was nun, zahlen oder nicht zahlen? In vielen Fällen denken Sich die Käufer dann, dass es richtig ist, den ausstehenden Betrag an den Bauunternehmer zu zahlen. In Wirklichkeit ist dieses aber nicht das Richtige, was sie tun können.

 

Wenn bei dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung noch wesentliche Mängel daran vorliegen, so kann es keine Fertigstellung geben. Erst ab dem Zeitpunkt, an dem diese Mängel beseitigt wurden, kommt eine Fertigstellung in Frage, woraus der Bauunternehmer die Fertigstellungsrate verlangen kann. In den Fällen, in denen noch Mängel festgestellt werden und die Fertigstellungsrate schon durch die Bauherren freiwillig gezahlt wurde, kann diese vom Bauunternehmer wieder zurückverlangt werden, solange die Mängel bestehen. Auf der anderen Seite muss die Fertigstellungsrate auch so lange nicht von den Bauherren beglichen werden, bis die einschlägigen Mängel durch den Bauunternehmer behoben wurden. Dieses liegt daran, dass die Teilzahlung eben gerade dem Schutz des Bauherren dienen und sogleich kann dann bei fehlender Fertigstellung auch keine Fertigstellungsrate verlangt werden.

 

Sollten Sie sich in dieser Situation wiederfinden und der Unternehmer die Entrate verlangt haben, obwohl noch Mängel am Gebäude vorhanden sind oder sollten Sie sogleich schon gezahlt haben und der Unternehmer verweigert nun die Nachbesserung, so sollten Sie sich unbedingt hinsichtlich Ihrer Ansprüche und deren Durchsetzung beraten lassen. Herr Rechtsanwalt Kaufmann steht Ihnen hierfür mit seiner jahrelangen Expertise im Bau- und Vertragsrecht für die Beratung und Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an, wir freuen uns auf Sie.

 

Baurecht-Rechtsanwalt-Kaufmann-Achim
15
Apr

Doppelte Verantwortung bei doppelter Tätigkeit

Wenn der Makler für den Käufer und Verkäufer eines Hauses oder einen Wohnung tätig ist, besteht großes Potential für Interessenskonflikte auf Seiten des Maklers. Der Makler muss trotz gegenseitiger Interessen, die Interessen aller Parteien wahren, da er in dieser Situation nicht nur den Verkäufer bezüglich eines möglichen Preises berät, sondern auch den Käufer hinsichtlich des zu erwartenden Preises des Verkäufers. Problematisch ist an dieser Situation gerade, dass sie bei Maklern fast immer eintritt. Dieses birgt daraufhin sowohl für Käufer, als auch Verkäufer große Probleme auf den Aussagen des Maklers Glauben zu schenken. Auch wird dadurch die Frage aufgeworfen, was passiert, wenn eine Partei durch den Makler benachteiligt wird.

Wenn der Verkäufer eines Hauses zum Grundstückspreis durch den Makler beraten wurde, darf der Makler die daraus gewonnenen Kenntnisse, dass sich z.B. mit einem geringeren Kaufpreis abgefunden wird, nicht gleichzeitig auch an den Käufer herantragen. Im umgekehrten Fall gilt dasselbe. So darf der Makler, der z.B. Kenntnis darüber erlangt, dass der Käufer bereit ist das Grundstück zu einem größeren Preis zu erwerben, diese Information nicht an den Verkäufer übermitteln. Hierdurch nimmt der Makler großen Einfluss auf das Angebot und die Vertragsverhandlungen, sodass er den Maklervertrag erheblich verletzt. Neben einem Schadensersatzanspruch der benachteiligten Partei gegen den Makler, besteht bei einem derartigen Verhalten, trotz etwaiger erfolgreicher Vermittlung, kein Anspruch des Maklers mehr auf die festgesetzte Provision und diese muss unter Umständen auch zurückgezahlt werden.

Sollten Sie sich in dieser Situation wiederfinden und Anhaltspunkte sehen, dass der Makler nicht Ihre Interessen im Verhältnis zum Käufer oder Verkäufer gewahrt hat und der anderen Partei Informationen hat zukommen lassen, so sollten Sie sich hinsichtlich Ihrer Ansprüche und deren Durchsetzung beraten lassen. Herr Rechtsanwalt Kaufmann steht Ihnen hierfür mit seiner jahrelange Expertise im Bau- und Vertragsrecht für die Beratung und Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an, wir freuen uns auf Sie.

Baurecht-Rechtsanwalt-Kaufmann-Achim
26
Feb

Wer haftet für das sich absenkende Fundament?

Bei dem Bau eines Hauses trifft einen jeden Bauherren oft die Frage, was eigentlich passiert und wer für den Schaden aufkommen muss, wenn das Fundament des Hauses doch abrutschen sollte, nachdem das Gebäude fertiggestellt ist. Im Normalfall läuft es so ab, dass der Bauherr den Auftragnehmer mit der Errichtung eines Fundamentes beauftragt, auf welchem dann das Haus errichtet werden soll. Nach der Errichtung des Fundamentes und des Hauses kommt es sogleich dazu, dass sich das Fundament absenkt, woraufhin der Bauherr den Auftragnehmer auffordert, den Schaden zu beheben. In der Regel werden die Auftragnehmer dieses nur gegen einen Aufpreis durchführen, da Ursache der Absenkungen angeblich Tragfähigkeitsprobleme im Baugrund gewesen waren, die nicht erkennbar waren.

Dieses geht aus einem noch weit verbreiteten „Mythos“ hervor, der besagt, dass nicht erkennbare Probleme im Baugrund dem Auftragnehmer nicht zuzurechnen sind. Sogleich geht der Auftragnehmer dann davon aus, dass der Bauherr in jedem Fall die Nachbesserung zahlen muss. Dieses ist aber in der Regel nicht der Fall, denn die Haftung des Auftragnehmers für Mängel besteht trotz eines Risikos im Baugrund fort. Daher ist der Auftragnehmer verpflichtet, die Absenkung im Fundament zu beseitigen, auch wenn etwaige Baugrundprobleme, die für ihn nicht erkennbar gewesen sind, für die Absenkung verantwortlich waren. Nur in vereinzelten Fällen ist dieses anders, so zum Beispiel, wenn keine Bodenuntersuchung durchgeführt wurde oder das Baugrundgutachten fehlerhaft war.

Sollten Sie sich in dieser Situation wiederfinden oder die Kosten für die Reparatur des Fundamentes schon getragen haben, ist es empfehlenswert sich hinsichtlich einer Kostenbeteiligung oder -übernahme des Auftragnehmers beraten zu lassen, da dieser an diesem „Mythos“ festhält. Herr Rechtsanwalt Kaufmann steht Ihnen hierfür mit seiner jahrelangen Expertise im Baurecht für eine Beratung und auch die Eröffnung des Rechtsweges zur Seite. Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an, wir freuen uns auf Sie.

Baurecht-Rechtsanwalt-Kaufmann-Achim
25
Jul

Überwachungspflichtverletzung durch Architekten


Bei Umfangreichen Baumaßnahmen übernehmen die Bauherren die Planungsaufgaben oft nicht selbst und beauftragen stattdessen Architekten. Diese Architekten sind dann auch dazu verpflichtet die Baumaßnahmen zu Überwachen. Den Architekt treffen grundsätzlich Überwachungspflichten, wenn er mit einer Planung beauftragt wird. Diese müssen daraufhin im Bezug zu den Planungsmaßnahmen erfüllt werden. Sollten diese Pflichten entgegen den Erwartungen des Bauherren nicht eingehalten werden und sich im weiteren Verlauf des Baues Mängel herausstellen, so haftet auch der Architekt für eben diese Mängel.

 

Besondere Überwachungspflichten treffen den Architekten insbesondere bei der ordnungsgemäße Herstellung von Abdichtungsarbeiten und Abwasserableitungen. Dieses folgt aus der schweren Einsehbarkeit dieser Leistungen für den Bauherren und daraus, dass die Arbeitsmaßnahmen zu den kritischsten und wesentlichsten Bereichen des Bauvorhabens gehören. Hierdurch bestehen für den Architekten besondere Überwachungspflichten, welche im Vergleich zur generellen Überwachungspflicht ein größere Überwachung erfordern.

 

Ein Hinweis eine nicht ausgeübte Überwachung des Architekten liegt schon alleine dann vor, wenn er Leistungen nicht einmal stichprobenartig überprüft und so eine ordentliche Funktionsweise von Dichtungen und Abwasserabführung nicht eintreten kann. Diese Pflicht wird häufig verletzt. Insbesondere muss beachtet werden, dass diese Arbeiten keine Routinearbeiten der Handwerker sind und von wesentlicher Bedeutung für die Mängelfreiheit von Gebäuden sind. In diesen Fällen haften Architekten grundsätzlich immer für eine fehlerhafte Architektenleistung auf Schadensersatz.

 

Das Bedeutet, dass Sie sich gegen fehlerhafte Überwachungsmaßnahmen wehren können und Ihnen im gleichen Zuge ein Anspruch besteht sich den Schaden, der durch die fehlerhafte Leistung entstanden ist ersetzten zu lassen. Nehmen Sie also fehlende oder nicht ausreichende Überwachungen von Architekten nicht einfach hin. Sollten sie sich über Ihre Möglichkeiten zu einem Schadensersatz informieren wollen oder rechtliche Schritte gegen Architekten und andere Planer einleiten wollen, so steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Hermann Kaufmann für die Beratung zur Seite und kann Ihnen den Rechtsweg eröffnen.

Baurecht-Rechtsanwalt-Kaufmann-Achim
21
Jul

Keine Bauabnahme bei versteckten Mängeln

OLG Karlsruhe 21.12.2018 Az. 8 U 55/17

Nach langer Bauphase freuen sich die meisten Bauherren darauf, dass zum Beispiel das neu gebaute Haus oder die neu eingebaute Küche abgenommen werden kann und man beginnen kann dieses zu nutzen. Während der Abnahme drängen sich drei Szenarien auf. Das erste bei dem keine Mängel an dem Bau vorliegen, das zweite bei dem offensichtliche Mängel vorliegen und das dritte, in welchem die Mängel versteckt sind und nicht erkennbar.

Grundsätzlich ist bei offensichtlichen und wesentlichen Mängeln zu beachten, dass der Auftraggeber die Abnahme verweigern kann. Bei derartigen Mängeln kann daneben auch keine fiktive Abnahme der Arbeitsleistung eintreten, wenn die Mängel offensichtlich und eindeutig bestanden und der Auftraggeber sich entweder nicht zur Abnahme äußert oder er sie ohne Benennung von Mängeln verweigert. Problematisch ist dieses, wenn versteckte Mängel vorliegen, die der Bauherr bei der eigentlichen Abnahme nicht eindeutig als Mangel identifizieren konnte. Wenn der Auftragnehmer zum Beispiel andere Bauteile als beschrieben verwendet um die Leistung zu erbringen, dann kannte er seine mangel- und fehlerhafte Leistung bzw. er hätte sie zumindest kennen müssen. In diesen Fällen kommt es auch nicht zu einer fiktiven Abnahme, da der Bauherr die Fehler nicht kennen konnte, jedoch der Auftragnehmer schon.

Im Ergebnis gilt in diesen Fällen, dass Sie also keine Abnahme vollzogen haben, weshalb dem Auftragnehmer bis zur Beseitigung der Mängel auch nur für die bis dato korrekte Arbeitsleistung ein Arbeitslohn zusteht. Alternativ könnte von Ihnen auch ein Schadensersatz verlangt werden und sie können sich Aufwendungen zurückerstatten lassen. Lassen Sie sich bezüglich ihrer Möglichkeiten gegen den Auftragnehmer beraten und prüfen, ob in Ihrem Fall der gesamte Betrag gezahlt werden muss bzw. ob nicht ein Schadensersatz oder Aufwendungsersatz für Sie in Frage kommt. In jedem Fall stehen wir Ihnen für die Beratung und die Geltendmachung Ihrer Ansprüche zur Seite. Rufen Sie uns daher an oder schreiben Sie uns eine E-Mail, wir helfen Ihnen gerne weiter.

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