Leistungsstörungen & Bauvertrag | Rechtsanwalt Baurecht erklärt

Risiken Bauprojekt Leistungsstörungen im Baurecht Rechtsanwalt für Baurecht erklärt
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Leistungsstörung im Baurecht: Ist die Einbeziehung eines Anwalts in die Planungsphase meines Bauprojektes sinnvoll?

Meist wird bei Bauprojekten ein Rechtsanwalt erst hinzugezogen, wenn Probleme entstanden sind. Viel Ärger kann aber vermieden werden, wenn im Vorfeld die entscheidenden rechtlichen Weichen gestellt werden.

Für den “kleinen Bauherren” erfordert Bau überwiegend viel Geld, viel Arbeit, viele Nerven, viel Geduld und viele Risiken. Kleine Fehlentscheidungen können zu teuren Konsequenzen führen, Wetter und Lieferengpässe die Kosten steigern, träge Genehmigungsverfahren zur Weißglut treiben. Zudem entstehen verschachtelte Haftungsfragen durch die vielen am Bau Beteiligten.

Welche möglichen Störungen für Bauprojekte sind im öffentlich-rechtlichen Bereich zu bedenken?

Im öffentlich-rechtlichen Bereich des Bauvorhabens hat der Bauherr mit vielen Anforderungen der Baubehörde zu kämpfen. Wird eine Baugenehmigung benötigt oder handelt es sich um ein genehmigungsfreies Bauvorhaben? Gibt es überhaupt einen Bebauungsplan? – Bereits hier können schon Fehler geschehen, wenn keine gute und kompetente Beratung im Vorfeld geschehen ist.

Weiterhin muss darauf geachtet werden, dass das Bauvorhaben nicht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht und dass keine Nachbarrechte verletzt werden. Ferner müssen Umwelt- und Denkmalschutzvorschriften beachtet, sowie Fristen eingehalten werden. 

Konsequenzen bei Nichteinhaltung können die Verweigerung der Baugenehmigung, die Stilllegung oder eine Abrissverfügung/Nutzungsuntersagung sein. 
Unterbesetzte Ämter können durch Verzögerungen bei der Antragsbearbeitung den Bauzeitplan empfindlich stören.

Was kann bei der Baufinanzierung schiefgehen?

In der Regel werden Bauverträge erst abgeschlossen, wenn die Finanzierung gesichert ist. Aber auch hier spielt der Faktor „rechtzeitig“ eine große Rolle: Auszahlung der Bauraten, Beantragung von KfW-Krediten, Ablösung alter Kredite, Einschätzung von Eigenmitteln usw. Zu bedenken ist auch eine unvorhergesehene Kostenerhöhung (Stichwort: Elbphilharmonie).

Es sollte daher rechtzeitig geklärt werden, was zu tun ist, sollte das Darlehen innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit nicht rechtzeitig abgerufen werden. Viele Bauherren nehmen dann häufig einen Aufschlag auf den Darlehenszins in Kauf, um zu verhindern, dass Bereitstellungszinsen anfallen. Auch hier sollte beachtet werden, dass unter Umständen die Bereitstellungszinsen günstiger ausfallen können als ein Aufschlag.

Beachten Sie ferner, dass es große Unterschiede machen kann, ob Sie ihr Bauvorhaben auf einmal finanzieren (also der Grundstückserwerb und das darauffolgende Bauprojekt) oder ob zuerst nur das Baugrundstück und danach der eigentliche Bau finanziert wird. Viele Banken lassen sich zur Absicherung des Darlehens eine Grundschuld bestellen. Die Aufnahme eines weiteren Darlehens für den eigentlichen Bau bei einer anderen Bank ist dann meist nicht möglich, da jede Bank die Finanzierung mit einer erstrangigen Grundschuld besichern möchte. Daher bieten die Banken bei einer Komplettfinanzierung optimale Konditionen, aber eine lange Zinsbindung für das Darlehen.

Lassen Sie sich auch hier gut beraten.

Wie sind Bauverträge zu gestalten?

Bauverträge sind komplexe Bestimmungen zu zahlreichen Einzelfragen, die auf allen Ebenen Störungspotential bergen. Entscheidend ist daher, rechtzeitig klare Inhalte, Zeitpläne, Haftung und Kommunikation zugunsten des Bauherren festzulegen. Ein baurechtlich versierter Anwalt, der Erfahrung mit Störungen hat, vermag diese vertraglich gut zu antizipieren.

In einem weiteren Artikel gehen wir genauer auf die Vertragsinhalte ein, auf die Sie bei Bauverträgen achten sollten:

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Bauverträge sind privatrechtlich ausgestaltete Verträge, sodass die Vereinbarungen der Parteien maßgeblich sind. Haben sich die Vertragspartner auf Klauseln z. B. über höhere Gewalt, genauer gesagt unabwendbare Ereignisse geeinigt, so bestimmen sich die Rechtsfolgen nach dieser Vereinbarung. Ansonsten muss geprüft werden, ob die Parteien die Geltung der VOB/B wirksam vereinbart haben oder ob ein BGB-Bauvertrag gemäß der §§ 650i ff. BGB respektive ein Architekten- und Ingenieurvertrag nach den §§ 650p ff. BGB abgeschlossen wurde.

Handelt es sich um einen VOB-Vertrag, muss zunächst festgestellt werden, ob eine Behinderung der Arbeiten vorliegt, und im zweiten Schritt muss festgestellt werden, auf wen diese Behinderung zurückzuführen ist. Nur so können Ansprüche geltend gemacht werden.

Bei einem BGB-Bauvertrag ist zu beachten, dass der Schuldner gemäß § 286 Abs. 4 BGB nicht in Verzug kommt, solange die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Zu vertreten hat der Auftragnehmer, wenn nichts anderes vertraglich bestimmt ist, Vorsatz und Fahrlässigkeit gemäß § 276 Abs. 1 S. 1 BGB.

Architekten- und Ingenieurverträge, die explizit in den §§ 650p ff. BGB geregelt sind, richten sich ebenfalls nach den Regeln des BGB. Jedoch sind hier einige komplexe Einzelheiten bei der Planung durch Planer und Fachplaner zu beachten wie einen geeigneten Planungstermin und einen Bauzeitplan zu entwerfen. Wegen des Mehraufwands kommen vorwiegend Ansprüche auf Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB in Betracht.

Welche Risiken gibt es bei der Zeitplanung für das Bauprojekt?

Die Zeitplanung ist das A&O bei Bauprojekten. Einen Zeitplan aufzustellen, der die Bauplanung, den eigentlichen Bau selbst und die Finanzierung einbezieht, ist unverzichtbar. 

Zu oft passiert es, dass z. B. Ingenieure, Architekten oder die Bauherren selbst zu viel Zeit benötigen, um Einzelheiten zu klären. Folge: Der Bau verzögert sich. Die Bauunternehmer haben eventuell schon Maschinen und Material besorgt, das nun nicht angeliefert oder verbaut werden kann. Die Arbeitskräfte sind möglicherweise strickt an den ursprünglichen Zeitplan gebunden und bei Verzögerungen nicht mehr abrufbar. Solche Verzögerungsschäden gilt es bei der Planung zu vermeiden. 

In Zeiten der Coronapandemie oder des Ukrainekrieges dürfen Transportverzögerungen und eventuelle Schäden nicht unberücksichtigt bleiben, denn Lieferengpässe gibt es in nahezu allen Lebensbereichen momentan.
Kann ein Rechtsanwalt bei der Zeitplanung helfen? – Ja, Durchaus. Ein Rechtsanwalt verfügt über ein gewisses Arsenal an Übeln, mit denen er zur Rechtzeitigkeit anspornen kann: Auskunfts- und Untätigkeitsklagen, strafbewehrte Unterlassungserklärungen, Anrufe oder Schadensersatzforderungen. Auch dieses kann helfen, Folgekosten zu vermeiden. Weiterhin kann ein Anwalt bei Schlichtungen, statt langwieriger Prozesse unterstützen.

Möchten Sie ein Bauprojekt starten oder sind schon dabei und benötigen Hilfe?

Es ist in keiner Phase des Bauprojektes zu spät, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Planen Sie ein Bauvorhaben oder haben bereits begonnen, so steht Ihnen die Rechtsanwaltskanzlei Hermann Kaufmann mit jahrelanger Erfahrung und Schwerpunktsetzung im Baurecht mit ihrer Expertise zur Verfügung: Rufen Sie uns gerne unter der Telefonnummer 04202 / 6 38 37 0 an oder schreiben Sie uns per E-Mail: info@rechtsanwaltkaufmann.de 

Die enthaltenen Informationen in diesen Artikel dienen allgemeinen Informationszwecken und beziehen sich nicht auf die spezielle Situation einer Person. Sie stellen keine rechtliche Beratung dar. Im konkreten Einzelfall kann der vorliegende Inhalt keine individuelle Beratung durch fachkundige Personen ersetzen.


Fragen und Antworten zum Thema Rechtsanwalt Bauvertrag

  1. Welche Risiken sind bei Bauprojekten zu bedenken?

    Vertragsgestaltung (Architekt, Bauträger), öffentlich-rechtliche Anforderungen (Genehmigungen), Finanzierung, Verfügbarkeit von Baustoffen und, oft unterschätzt, die Zeitplanung (zeitliches Ineinandergreifen der obigen Bereiche).

  2. Warum ist ein Rechtsanwalt gerade im Vorfeld nützlich?

    Vor Baubeginn sind als Voraussetzungen zu klären: öffentlich-rechtliche Auflagen und Genehmigungen, Finanzierung (Darlehen, KfW-Fördermittel, Vorweg-Erbschaften) sowie der Rahmenvertrag mit Bauträger und Architekt. All diese Aufgaben sind Rechts-betont und sollten in Hinblick auf mögliche Störungen vorweg abgesichert werden.

  3. Arbeitet ein Rechtsanwalt auch vorbeugend?

    Meist wird ein Rechtsanwalt erst aufgesucht, wenn etwas schiefgegangen ist, oft sind dann langwierige Auseinandersetzungen die Folge. Seine Kompetenz erstreckt sich aber auch auf Vertragsgestaltung und Konfliktvermeidung (Fachbegriff: Kautelarjurisprudenz). Wer die moderaten Anfangskosten scheut, sieht sich oft später viel höheren Kosten ausgesetzt, zumal Rechtsschutzversicherungen eigene Bauprojekte in der Regel nicht mit abdecken (§ 3 Abs. 1 d) ARB).


Quellen

https://anwaltverein.de/de/mitgliedschaft/arbeitsgemeinschaften/bau-und-immobilienrecht

https://arge-baurecht.com/baurecht-leistungen/schlichtung

Gesetze: https://dejure.org/gesetze/VOB-B & https://dejure.org/gesetze/BGB/650p.html