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Schwarzbau: Besteht ein Mängelanspruch bei Bau-Mängeln durch Schwarzarbeit?

Schwarzbau-Besteht ein Mängelanspruch bei Schwarzarbeit?
Foto: Henry & Co. von Unsplash

Verstöße gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz begründen noch keinen Mängelanspruch

Der Bundesgerichtshof zieht klare Grenzen – Schwarzarbeit indiziert noch keinen Grundstücksmangel.

Was kann alles beim Kauf eines Schwarzbau’s passieren? Wie verhält man sich bei Mängeln, die beim Grundstückskauf entstehen? Anwalt für Vertragsrecht klärt auf!

Schwarzbau allein nicht ausschlaggebend – zugrundeliegender Fall

Ein Schwarzbau ist nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 28. Mai 2021 – V ZR 24/20) nicht ausreichend für den Verdacht, dass Bauarbeiten nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden sind.

Im entschiedenen Fall erwarb die Käuferin ein Grundstück, dessen Gebäude teilweise durch Schwarzarbeit errichtet worden ist. Die Abdichtung des Kellers erwies sich als mangelhaft, jedoch war ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss zwischen Verkäufer und Käuferin vereinbart.

Nachdem der Verkäufer Gewährleistungsrechte gegenüber dem Bauunternehmen an die Käuferin abgetreten hatte, macht diese Mängelansprüche gegenüber Verkäufer und Bauunternehmen wegen arglistiger Täuschung über die Schwarzarbeit geltend – allerdings ohne Erfolg.

Rechtlicher Hintergrund beim Schwarzbau

Schwarzarbeit betreibt, wer Werk- oder Dienstleistungen erbringt und dabei seinen sozialversicherungsrechtlichen Melde-, Beitrags- oder Aufzeichnungspflichten nicht nachgeht, § 1 Abs. 2 SchwarzArbG.

Eine fehlerhafte Meldung beim Finanzamt begründet zwar einen Verstoß gegen Vorschriften des SchwarzArbG, jedoch indiziert dies noch keine mangelhafte Leistung der „schwarz“ erbrachten Arbeiten. 

Von Belang sind nämlich nur Faktoren, welche tatsächlich Einfluss auf den Wert des Grundstücks haben. Ein durch Schwarzarbeit errichtetes Gebäude stellt noch keine Wertminderung des Grundstücks dar. Vielmehr gibt Schwarzarbeit allein noch keine Auskunft darüber, ob die vereinbarte Leistung ordnungsgemäß erbracht wurde. Geschuldet ist die vereinbarte Beschaffenheit. 

Soweit ein Dienst- oder Werkvertrag gegen das SchwarzArbG verstößt, ist ein solcher Vertrag gemäß § 134 BGB nichtig. Ein etwaiger Mängelanspruch gegenüber dem Bauunternehmer entfällt. 

Auch dieser Umstand begründet keinen Mangel am Grundstück selbst. Es handelt sich hierbei um einen persönlichen Vorwurf gegen den Verkäufer, jedoch ändert sich der Wert des Grundstücks auch nicht aus der Nichtigkeit des Bauvertrages. 

Gleiches gilt bei der Vereinbarung eines Haftungsausschlusses. Gemäß §444 BGB kann ein Käufer bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss nur Baumängel geltend machen, soweit diese arglistig vom Verkäufer verschwiegen worden sind. Ein arglistiges Verschweigen von Baumängeln besteht jedoch in einem Fall von Schwarzarbeit per se nicht.

Wie mache ich einen Mängelanspruch richtig geltend?

Soweit der Kaufvertrag wirksam ist, muss ermittelt werden, ob sich Gewährleistungsansprüche aus dem Vertrag ergeben oder ob ein eventueller Haftungsausschluss wirksam vereinbart worden ist.

Ist vertraglich ein Mängelanspruch ausgeschlossen, so muss beurteilt werden, ob der Mangel vom Verkäufer arglistig verschwiegen worden ist oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen worden ist. 

Ist nichts vereinbart, so gelten die gesetzlichen Vorschriften aus §§433 ff. BGB. 

In beiden Fällen ist es zunächst wichtig, den Mangel zeitig anzuzeigen.

Meldet sich der Verkäufer nicht, schreiben Sie eine Mahnung und setzen Sie eine Frist. 

Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz oder Rücktritt können je nach Sachlage geltend gemacht werden. Zu berücksichtigen sind unter Umständen Verjährungsfristen. 

Um die Beweislage zu Ihren Gunsten zu sichern, weisen Sie auf Mängel stets schriftlich hin.

Sie möchten einen Grundstückskaufvertrag abschließen?

Ihre Rechte unterscheiden sich erheblich, je nachdem, was vertraglich vereinbart wird. Wichtig ist, dass vertragliche Vereinbarungen auch wirksam sind und nicht gegen zwingendes Recht verstoßen. Beim Aufsetzen eines Grundstückskaufvertrags ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes ratsam. 

Haben Sie Fragen zu einem Grundstückskauf oder möchten Sie einen Vertrag abschließen?

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Die enthaltenen Informationen in diesen Artikel dienen allgemeinen Informationszwecken und beziehen sich nicht auf die spezielle Situation einer Person. Sie stellen keine rechtliche Beratung dar. Im konkreten Einzelfall kann der vorliegende Inhalt keine individuelle Beratung durch fachkundige Personen ersetzen.


Fragen und Antworten zum Thema Schwarzbau

  1. Habe ich einen Mängelanspruch beim Schwarzbau?

    Der Bundesgerichtshof sieht in einem durch Schwarzarbeit errichtetem Gebäude noch keinen Bau Mangel am Grundstück selbst.

  2. Wie mache ich Bau-Mängel geltend?

    Die Baumängel müssen angezeigt werden beim Vertragspartner. Reagiert der Vertragspartner nicht, schicken sie eine Mahnung und setzen sie eine Frist. 

  3. Woraus kann ein Mängelanspruch beim Schwarzbau bestehen?

    Wahlweise kann Ihnen ein Recht auf Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz oder Rücktritt zustehen, §437 BGB.


Quellen zum Thema Schwarzbau und Bau Mängel


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