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Schadenersatz und Erstattung der Kaufnebenkosten bei Mangel am Kaufobjekt

Foto von Monica Silvestre von Pexels

Kaufnebenkosten werden in diesem Fall erstattet

Wann dürfen Immobilienkäufer Schadensersatz und insbesondere die Erstattung von Kaufnebenkosten vom Käufer verlangen?

Angenommen Sie kaufen eine Immobilie und der Verkäufer verletzt seine Pflichten, indem er beispielsweise seine Leistungspflicht nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt, einen Mangel zu verschulden hat, eine Nachfrist erfolglos erteilt oder Sie arglistig täuscht.

Haben Sie in einem solchen Fall Ansprüche auf Erstattung der Kaufnebenkosten? Stehen ihnen Schadensersatzansprüche zu? 

Der folgende Artikel soll die Rechtslage hinsichtlich des pflichtwidrigen Verhaltens des Verkäufers erleuchten und Antworten auf die aufgeworfenen Fragen bieten.

Was geschieht, wenn sich der Verkäufer pflichtwidrig verhält?

Sollte sich der Verkäufer pflichtwidrig verhalten, so können gegebenenfalls Kaufnebenkosten, wie Maklerprovision und Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadenspositionen des Käufers darstellen.

Was sind Kaufnebenkosten?

Um die Rechtsfragen hinsichtlich der Schadensersatzansprüche und der Erstattung der Kaufnebenkosten zu beantworten, muss zunächst erläutert werden, was unter “Kaufnebenkosten” überhaupt zu verstehen ist.


Unter dem Begriff der Kaufnebenkosten versteht man alle Anschaffungskosten, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen. Darunter fallen insbesondere Grunderwerbsteuer, Maklerkosten sowie Notar- und Grundbuchkosten.


Die Grunderwerbssteuer liegt momentan, abhängig vom Bundesland, zwischen 3,5% und 6,5% und fällt grundsätzlich bei jeden Immobilienkauf an. Wer diese zu entrichten hat, ist in § 13 Nr. 2 GrEStG bestimmt. Hiernach sind beide Parteien zur Zahlung verpflichtet. Oftmals wird jedoch auch im Kaufvertrag eindeutig festgelegt, dass der Immobilienkäufer die Grunderwerbssteuer zahlen muss.
Wird die Immobilie über einen Makler erworben, so fallen zusätzlich Maklerkosten an, deren Höhe gesetzlich nicht genau geregelt ist.


Immobilienkäufe bedürfen einer notariellen Beurkundung, weshalb bei diesen Notar- und Grundbuchkosten einkalkuliert werden müssen. Sie liegen bei etwa zwei Prozent des Kaufpreises und entstehen unter anderem aufgrund der Erstellung des Kaufvertrages oder der Eintragung ins Grundbuch.

Gab es bereits Fälle, in denen über die Erstattung der Kaufnebenkosten und Schadensersatzansprüche entschieden wurde?

Am 24. September 2021 hat der Bundesgerichtshof über einen Fall entschieden, in welchem der Kläger vom Verkäufer ein Grundstück samt Wohnhaus und Betriebsgebäude erwarb. Hierfür zahlte er ca. 50.000 € Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Aufgrund einer arglistigen Täuschung seitens des Verkäufers löste sich der Immobilienkäufer von dem Kaufvertrag und verlangte anschließend die Kaufnebenkosten vom Verkäufer ersetzt. Der Bundesgerichtshof stimmte den Schadensersatzansprüchen zu, da die Kaufnebenkosten im Anschluss an die Anfechtung des Grundstückskaufvertrages nutzlose Aufwendungen darstellen. Es handelt sich hierbei also um Schadenspositionen, die der Käufer vom Verkäufer verlangen kann.

Brauchen Sie Hilfe bei der Geltendmachung ihrer Ansprüche?

Sie haben sich aus persönlichen Gründen gegen eine Impfung entschieden und leiden an den Konsequenzen im öffentlichen Leben oder am Arbeitsplatz? Lassen Sie sich gerne unverbindlich beraten Die rechtlichen Fragen hinter der Geltendmachung der Schadensersatzansprüche sind sehr komplex und abhängig vom Einzelfall. Gerne unterstützen wir Sie hierbei mit unserer Expertise, Sie können sich auch, für eine Voranfrage, vertrauensvoll an uns wenden:

Kontaktieren Sie gerne unsere Kanzlei unter 04202 / 6 38 37 0 oder schreiben Sie uns per E-Mail: info@rechtsanwaltkaufmann.de 

Die enthaltenen Informationen in diesen Artikel dienen allgemeinen Informationszwecken und beziehen sich nicht auf die spezielle Situation einer Person. Sie stellen keine rechtliche Beratung dar. Im konkreten Einzelfall kann der vorliegende Inhalt keine individuelle Beratung durch fachkundige Personen ersetzen.

Fragen und Antworten zu Schadenersatz der Kaufnebenkosten

  1. Was geschieht, wenn sich der Verkäufer pflichtwidrig bei Mängeln im Kaufobjekt verhält?

    Sollte sich der Verkäufer pflichtwidrig verhalten, so können gegebenenfalls Kaufnebenkosten, wie Maklerprovision und Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadenspositionen des Käufers darstellen.

  2. Was sind Kaufnebenkosten?

    Um die Rechtsfragen hinsichtlich der Schadensersatzansprüche und der Erstattung der Kaufnebenkosten zu beantworten, muss zunächst erläutert werden, was unter “Kaufnebenkosten” überhaupt zu verstehen ist. 
    Unter dem Begriff der Kaufnebenkosten versteht man alle Anschaffungskosten, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen. Darunter fallen insbesondere Grunderwerbsteuer, Maklerkosten sowie Notar- und Grundbuchkosten. 
    Die Grunderwerbssteuer liegt momentan, abhängig vom Bundesland, zwischen 3,5% und 6,5% und fällt grundsätzlich bei jeden Immobilienkauf an. Wer diese zu entrichten hat, ist in § 13 Nr. 2 GrEStG bestimmt. Hiernach sind beide Parteien zur Zahlung verpflichtet. Oftmals wird jedoch auch im Kaufvertrag eindeutig festgelegt, dass der Immobilienkäufer die Grunderwerbssteuer zahlen muss. 
    Wird die Immobilie über einen Makler erworben, so fallen zusätzlich Maklerkosten an, deren Höhe gesetzlich nicht genau geregelt ist. 
    Immobilienkäufe bedürfen einer notariellen Beurkundung, weshalb bei diesen Notar- und Grundbuchkosten einkalkuliert werden müssen. Sie liegen bei etwa 2 Prozent des Kaufpreises und entstehen unter anderem aufgrund der Erstellung des Kaufvertrages oder der Eintragung ins Grundbuch.

  3. Gab es bereits Fälle, in denen über die Erstattung der Kaufnebenkosten und Schadensersatzansprüche entschieden wurde?

    Am 24. September 2021 hat der Bundesgerichtshof über einen Fall entschieden, in welchem der Kläger vom Verkäufer ein Grundstück samt Wohnhaus und Betriebsgebäude erwarb. Hierfür zahlte er ca. 50.000 € Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Aufgrund einer arglistigen Täuschung seitens des Verkäufers löste sich der Immobilienkäufer von dem Kaufvertrag und verlangte anschließend die Kaufnebenkosten vom Verkäufer ersetzt. Der Bundesgerichtshof stimmte den Schadensersatzansprüchen zu, da die Kaufnebenkosten im Anschluss an die Anfechtung des Grundstückskaufvertrages nutzlose Aufwendungen darstellen. Es handelt sich hierbei also um Schadenspositionen, die der Käufer vom Verkäufer verlangen kann.

Quellen für Schadensersatz Kaufnebenkosten

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. September 2021, Az.: V ZR 272/19.

Kaufnebenkosten: Definition und Erläuterung | immo-school.com

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