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Oktober 28, 2021
Geschlossene Immobilienfonds - Die Warnliste - Rechtsanwalt Kaufmann
28
Okt

Geschlossene Immobilienfonds – Die Warnliste | 2021

Geschlossene Immobilienfonds - Die Warnliste - Rechtsanwalt Kaufmann
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Geschlossene Immobilienfonds – Anlagemöglichkeit mit hohem Risiko

Beworben werden geschlossene Immobilienfonds häufig als sichere Anlagemöglichkeit mit hohen Renditen. Doch eine Investition ist meist sehr riskant und nur unter bestimmten Voraussetzungen empfehlenswert. Für den Anleger ist häufig schwer erkennbar, in welches Projekt sein Geld tatsächlich fließt und wie hoch die Gewinnaussichten tatsächlich sind. Deswegen warnt auch die Stiftung Warentest mit ihrer regelmäßig erscheinenden „Warnliste Geldanlage“ vor unseriösen Fondsanbietern. Was darüber hinaus in Hinsicht auf geschlossene Immobilienfonds zu beachten gilt, erfahren Sie im Folgenden.

Was sind geschlossene Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds investieren anders als offene Fonds in ein einzelnes oder wenige Objekte, z. B. der Bau eines Einkaufszentrums, Hotels oder Krankenhauses. Als Anleger beteiligen Sie sich mit einer bestimmten Summe an der Finanzierung des entsprechenden Projekts, wobei das eingesetzte Kapital für einen festgelegten Zeitraum gebunden wird. Sie erhalten somit einen Anteil an der Immobilie, ohne selbst die Immobilie zu bauen oder kaufen zu müssen. Die Einkünfte, die durch die Vermietung oder Verpachtung des Objekts generiert werden, werden auf die Gesellschafter des Fonds verteilt.

Welche Risiken bestehen? Warnliste beachten!

Als Miteigentümer des zu finanzierten Objektes, wird man als Unternehmer tätig und das Risiko von Gewinnen und Verlusten. Je nach Rechtsform fällt auch die Haftung unterschiedlich aus. Die meisten geschlossenen Immobilienfonds treten als Kommanditgesellschaft auf, sodass die Anleger als Kommanditisten mit ihrer Einlage haften. Ist der Immobilienfonds als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder als offene Handelsgesellschaft strukturiert, gilt besondere Vorsicht. Dort können Sie beispielsweise im Falle der Insolvenz als Anleger auch mit ihrem Privatvermögen haftbar gemacht werden.

Die zu zahlende Einlage liegt meist wesentlich höher als bei anderen Anlagemöglichkeiten. Sie rangieren etwa zwischen 5.000 und 25.000 €. Von dieser Einlage gehen meist jedoch vergleichsweise hohe Nebenkosten ab, etwa für die Verwaltung des Fondsvermögens oder als Provision für das Fondsmanagement. Diese Kosten betragen teilweise bis zu 20 % der Anlagesumme, sodass letztlich ein geringerer Teil der Einlage tatsächlich in das Investment fließt.

Für private Anleger sind die Texte der Kostenbeschreibungen sprachlich oft undurchsichtig und schwer verständlich. Dadurch lassen sich die Gesamtkosten meist nicht in Gänze erfassen, sodass gerade Kleinanleger oft das Nachsehen haben.

Geschlossene Fonds haben Laufzeiten von bis zu 30 Jahren, in denen der Anleger sein Kapital, wenn überhaupt nur verlustreich abziehen kann. Besonders bei Neubauprojekten besteht das Risiko, dass sich die Fertigstellung um Jahre verzögern kann. Projekte können auch an vorab nicht absehbaren juristischen Hürden bei der Realisierung des Projektes scheitern. Denkbar sind auch Schwierigkeiten mit der Vermietung oder unvorhergesehene Instandhaltungskosten des Objektes, sodass die Rendite geringer ausfällt. Die Fonds werden zwar mit hohen Renditen beworben, allerdings lässt sich aufgrund der genannten Unsicherheitsfaktoren nicht gut beurteilen, ob die angekündigten Prognosen realistisch sind. Investitionen außerhalb der Eurozone bieten zwar bestimmte steuerliche Vorteile, stehen aber unter dem Risiko, dass die Rendite aufgrund einer Änderung des Wechselkurses geringer ausfällt.

Letztlich ist es daher alles andere als garantiert, ob die Rendite tatsächlich erwirtschaftet wird – am Ende steht entweder ein Gewinn, der jedoch oft geringer ist als erhofft, oder schlimmstenfalls ist das gesamte Vermögen verloren.

Geschlossene Immobilienfonds – Was gilt zu beachten? Kann man Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben?

Grundsätzlich sollten Sie nur in geschlossene Fonds investieren, wenn sie zur Risikominimierung bereits in andere Anlageobjekte investiert haben und sie nicht auf das investierte Geld angewiesen sind bzw. in der Laufzeit darauf zurückgreifen müssen. Geschlossene Immobilienfonds kommen daher nur für vermögende Anleger infrage.

Ein Investment in geschlossene Immobilienfonds sollte nur mit ungebundenem Kapital erfolgen. Ihnen sollten nach wie vor genügend Notfallreserven zur Verfügung stehen, um ein entsprechendes Risiko tragen zu können.

Hohes Finanz- und Immobilienwissen ist dringend zu empfehlen, um das Risiko einschätzen zu können. Qualitätsmerkmale wie die Lage des Objektes, Chancen der Vermietung und Zukunftsfähigkeit der Objekte müssen genau beurteilt werden können.

Besonders riskant sind sogenannte Blindpool, da sie dort nicht wissen können, worin tatsächlich investiert wird. Hilfreich ist dann zu wissen, wie qualifiziert und vertrauenswürdig das Fondsmanagement ist, was wiederum ein hohes Maß an Branchenkenntnis erfordert.

Auf das Fondsmanagement bzw. die Initiatoren des geschlossenen Immobilienfonds sollte generell besonderes Augenmerk gelegt werden. Sie können und sollten sich darüber vorab informieren. Beispielsweise stehen geschlossene Fonds der Thomas Lloyd-Gruppe auf der „Warnliste Geldanlage“ der Stiftung Warentest. Medien berichteten zuletzt davon, dass viele Anleger auf Auszahlungen warten müssen und um ihre Einlagen bangen, da die Projekte, die in erneuerbare Energien investiert haben, scheinbar weniger gewinnbringend sind als angenommen.

Es ist wichtig sich möglichst genau über die zu erwartenden Nebenkosten zu informieren. Zum einen fallen beim Kauf direkt beim Kauf an, zum anderen gibt es dauerhafte Kosten beispielsweise für die laufende Verwaltung des Fonds.

Vor Ablauf der Laufzeit ist es nicht ohne Weiteres möglich die eigenen Anteile zu verkaufen und so seine Einlage aus dem Investment herauszuziehen. Geschlossene Fonds werden nicht börsengehandelt, sondern können nur auf einem Zweitmarkt verkauft werden, wo diese meist nur mit großem Verlust Abnehmer finden. Dieser Zweitmarkt ist gesetzlich nicht kontrolliert und man genießt keinen Anlegerschutz. Da die meisten Anbieter sich dort von wertlosen Investitionen trennen wollen, sind dort generell keine hohen Verkaufspreise zu erwarten.

Teilweise haben Sie, auch wenn Sie ihren Anteil über diesen Zweitmarkt verkauft haben, weiterhin Nachschusspflichten in den Fonds, daher sollte man sich den Verkauf vorab gut überlegen.

Kann ich einen geschlossenen Immobilienfonds kündigen? Widerruf möglich?

In bestimmten Fällen können Sie einen geschlossenen Immobilienfonds kündigen. Dies setzt allerdings voraus, dass sie schon vor ihrer Investition falsch beraten worden sind und nicht richtig über die bestehenden Risiken aufgeklärt worden sind.

Die Kündigung ist jedoch häufig fristgebunden. Anwaltlicher Rat ist in diesem Fall empfehlenswert, da häufig schnell zu handeln ist.

Auch im Falle der Kündigung kann es mitunter sein, dass Sie noch bestimmte Zahlungspflichten treffen und Sie Geld in den Fonds einzahlen müssen. In diesen Fällen gilt abzuwägen, ob sich eine Kündigung tatsächlich lohnt.

Brauchen Sie Hilfe zum Thema geschlossene Immobilienfonds?

Wir unterstützen Sie gerne, indem wir Ihre Vertragsunterlagen auf eine unzureichende Beratung oder nicht eingehaltene Belehrungspflichten prüfen, um die Erfolgsaussichten einer Kündigung Ihres geschlossenen Immobilienfonds zu ermitteln. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin. Wir beraten Sie persönlich und kompetent in Fragen bezüglich geschlossener Immobilienfonds.


Kann ich einen geschlossenen Immobilienfonds kündigen? Ist ein Widerruf möglich?

In bestimmten Fällen können Sie einen geschlossenen Immobilienfonds kündigen. Dies setzt allerdings voraus, dass sie schon vor ihrer Investition falsch beraten worden sind und nicht richtig über die bestehenden Risiken aufgeklärt worden sind. Bei der Begutachtung ihrer Unterlagen bzgl. einer möglichen Falschberatung, kann anwaltlicher Rat hilfreich sein.

Wie kann ich die Risiken eines Investments in geschlossene Immobilienfonds minimieren?


Hilfreich ist, sich vorab über die Erfolgsaussichten des Projektes und die Vertrauenswürdigkeit des Fonds zu informieren. Dazu kann z. B. die “Warnliste Geldanlage” der Stiftung Warentest herangezogen werden.

Ist das Investment in geschlossene Immobilienfonds eine sichere Geldanlage?


Grundsätzlich gibt es keine Garantie dafür, dass die beworbene Rendite tatsächlich erreicht wird. Deshalb eignen sich geschlossene Immobilienfonds nur für vermögende Anleger, die bereits in andere sichere Anlageobjekte investiert haben, um ihr finanzielles Risiko zu minimieren. Es sollte grundsätzlich nur freies, nicht benötigtes Kapital verwendet werden und ein ausreichendes finanzielles Polster sollte vorhanden sein.

Quellen

Risiken bei geschlossenen Fonds

Fondsmanager überflüssig?

Nur sichere Banken wählen

Creifelds, Rechtswörterbuch | Immobilienfonds – beck-online

Geschlossene Immobilienfonds: Risiken, Rendite & mehr • WeltSparen

Was sind Fonds (Investmentfonds)? Fondsarten vergleichen • WeltSparen

Immobilienfonds: Erklärung, Rendite & Risiken • WeltSparen

Geschlossene Immobilienfonds: Warnliste (Finanztest) | BERGFÜRST

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