Zeigen sich dem Käufer nach dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung Mängel, so besteht die Frage, welche Rechte ihm oder ihr zustehen und gegen den Verkäufer geltend gemacht werden können. So können Sie als Käufer einer Wohnung oder eines Hauses bei einem Schaden oder Sachmangel verschiedene Mängelgewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer geltend machen wie zum Beispiel den Ersatz des Schadens oder der Reparaturkosten.
Inhaltsverzeichnis
Was stellt einen Schaden oder Sachmangel dar?
Ein Sachmangel oder Schaden besteht, wenn das Haus oder die Eigentumswohnung bei der Übergabe nicht die im Kaufvertrag vereinbarte Beschaffenheit vorweist. Auch spätere Schäden können hierunter fallen. Sollte sogleich keine Beschaffenheit im Kaufvertrag vereinbart sein, so kommt es auf die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung der Immobilie an, bzw. auf die übliche Beschaffenheit bei Immobilien gleicher Art. So kann ein Sachmangel unter anderem in den folgenden Beispielen vorliegen:
- Feuchtigkeitsschäden oder Undichtigkeit des Daches
- Mangelhafte Außenabdichtung
- Fehlerhafte Elektroinstallation und Heizungsanlage
- Schimmel, Hausschwamm oder -bock
- Asbesthaltige Fassadenverkleidung
Besonderheiten bei Sachmängeln an Häusern und Eigentumswohnungen
Bei Altbauten besonders zu beachten ist der Denkmalschutz, da er dem Käufer Verhaltens- und Unterlassungspflichten vorgibt. Sollte der Denkmalschutz verschwiegen werden, so kann dem Käufer ein Schadensersatzanspruch zustehen. Der Denkmalschutzcharakter des Hauses stellt einen wesentlichen Bestandteil des Kaufobjektes dar und darf nicht durch den Verkäufer verschwiegen werden. Sollte er dennoch verschwiegen werden, liegt ein Sachmangel vor, da der Denkmalschutz eine wesentliche Sacheigenschaft ist, die der Käufer für gewöhnlich nicht erwarten kann. Somit ist der Verkäufer, der den Denkmalschutzcharakter verschweigt, verpflichtet den hierdurch entstanden Schaden oder die erhöhten Sanierungskosten, die dem Käufer entstehen zu ersetzen.
Der Käufer eines Gebäudes kann einen Schadensersatz verlangen, wenn der Verkäufer Angaben darüber macht, welche Mieteinnahmen er durch das verkaufte Gebäude erzielt hat und diese Einnahmen im Nachhinein nicht vom neunen Eigentümer erzielt werden. In den Angaben über den Mieterlös liegt eine Beschaffenheitsvereinbarung, wenn im Vertrag selbst oder in einer Anlage zum Vertrag diese Angaben gemacht werden. Dieses kann zum Beispiel in der Angabe der Jahresnettomiete der Mietparteien liegen. Wenn Angaben über den derzeitigen Mieterlös des Verkäufers Bestandteil des Vertrages sind, gelten diese als Beschaffenheitsvereinbarung und sind als Sachmangel zu behandeln, wenn sie nicht erzielt werden. Eine Ersatzpflicht besteht in Höhe der Differenz zwischen dem wirklichen Erlös und vertraglich beschriebenen Erlös.
Auch das Bestehen eines Sachmangels zu früherem Zeitpunktam gekauften Objekt, kann den Verkäufer in die Ersatzpflicht zwingen, wenn dieser Mangel verschwiegen wird. So hat der ehemalige Eigentümer die Pflicht den Käufer über die ehemals bestandenen Sachmängel zu informieren, wenn der Schaden nicht sachgemäß behoben wurde und ein erneuter Schadenseintritt möglich ist. Unterlässt der Verkäufer diese Offenlegung, so ist er Ersatzpflichtig, wenn der erneute Schadenseintritt hierdurch hätte verhindert werden können. Von besonderer Bedeutung ist hier zum Beispiel das erneute Auftreten von Feuchtigkeitsschäden oder Schäden an der Bausubstanz, da diese offen gelegt werden müssen, wenn sie nicht ordnungsgemäß behoben wurden. Der Verkäufer ist verpflichtet dem Käufer den, erneut entstandenen Schaden zu ersetzen, der durch die nicht offenlegen einer unsachgemäßen Mängelbeseitigung entstand.
Bei dem Kauf einer „gebrauchten“ Immobilie kann der Sachmangel oftmals dem Verkäufer zurechenbarer sein. Vor der Behebung ist es somit besonders relevant zu erörtern, wodurch eben dieser Schaden eingetreten ist und ob er dem Ursprünglichen Eigentümer zugerechnet werden kann, sodass er diesen ersetzten muss.
Ihre Ansprüche und Rechte
Üblicherweise ist in den Kaufverträgen über „gebrauchte“ Immobilien die Haftung des Verkäufers aufgrund von Sachmängeln ausgeschlossen. Obgleich ein solcher Haftungsausschluss in Ihrem Fall vorliegt oder nicht, Ihnen können immer Rechte aufgrund des Vorliegens von Mängeln am Kaufobjekt zustehen, besonders wenn Ihnen etwas verschwiegen wurde.
Sollte Sie sich in einer dieser Lagen wiederfinden und ein Mangel an dem Kaufobjekt bestehen kann Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann den Rechtsweg für den Schadensersatz bei Mängeln an Haus- und Wohnungseigentum ebnen. Sie können Ihn direkt unter der Nummer 0421/5975330 kontaktieren.
