Mieterhöhung wegen Modernisierung? Wann greift die Mietpreisbremse? Mieter aufgepasst!

Mieterhöhung wegen Modernisierung? Mieter aufgepasst!
Foto von Milivoj Kuhar gefunden auf Unsplash

Mieterhöhung wegen Modernisierung? Wann greift die Mietpreisbremse (Berlin / München)? Mieter aufgepasst!

Schützen Sie sich vor ungerechtfertigter “Mieterhöhung wegen Modernisierung”

Um stetig steigenden Mieten in Deutschland entgegenzuwirken, erwies sich die Mietpreisbremse als wirksames Mittel. Einige Vermieter versuchen diese zu umgehen, indem unter dem Deckmantel von Modernisierungsarbeiten Mieterhöhungen erzwungen werden. Doch wann liegt eine solche Modernisierung tatsächlich vor, die eine Mieterhöhung rechtfertigen kann?

Mietpreisbremse Neuvermietung

Seit 2015 besteht in Deutschland die sogenannte Mietpreisbremse. Angespannte Wohnungsmärkte sollen dadurch im bezahlbaren Rahmen bleiben und Mieter bei der Neuvermietung von Wohnraum schützen vor zu hohen Mieten. So dürfen die Mieten in einem angespannten Wohnungsmarktgebiet maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 

Bestimmt wird die ortsübliche Vergleichsmiete mittels Mietspiegel, der von der jeweiligen Stadt in regelmäßigen Abständen aktualisiert wird. Vermieter müsse gegenüber neuen Mietern angeben, wie hoch die Vormiete war und auf die Mietpreisbremse ausdrücklich hinweisen. Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse bei Neuvermietung. Gesetzlich sind jedoch auch Ausnahmetatbestände geregelt, welche trotz Mietendeckel eine erhöhte Miete rechtfertigen. In solchen Situationen ist genau zu prüfen, ob ein gesetzlicher Ausnahmefall vorliegt.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Um sich der Mietpreisbremse zu entziehen, versuchen Vermieter sich auf den Ausnahmetatbestand der umfassenden Modernisierung zu berufen. Liegt eine umfassende Modernisierung der Mietwohnung vor, kann eine Mieterhöhung rechtens sein. Ob es sich um eine Modernisierung handelt, wägt das Gericht im Einzelfall umfassend ab. 

Eine Modernisierung von Wohnraum gemäß § 556 f. BGB ist laut BGH als umfassend einzustufen, soweit sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Einerseits erfordert dies einen wesentlichen Bauaufwand, andererseits qualitative Auswirkungen auf die Wohnung, der dem eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Dabei muss mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands erreicht sein, abzüglich reiner Erhaltungsmaßnahmen. Die Modernisierung muss indes auch wesentliche Bereiche der Wohnung betreffen wie Heizung, Fenster, Fußböden, Sanitär, Elektroinstallationen oder energetische Eigenschaften (BGH, Urteil vom 11. November 2020 – VIII ZR 369/18). 

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung ist genau zu unterscheiden, ob es sich um tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt und wenn ja, ob Instandhaltungskosten hiervon abgezogen worden sind. Regionale Unterschiede werden berücksichtigt und dem Bauaufwand als auch der qualitativen Auswirkungen kommen gleiches Gewicht zu.

Angebliche Mieterhöhung wegen Modernisierung?

Bloße Instandhaltungsarbeiten zählen nicht schon als Modernisierung der Mietwohnung. Hier ist genauestens zu untersuchen, wie die Kostenaufstellung erfolgt ist. Reparaturarbeiten müssen abgezogen werden und auch auf eine wesentliche qualitative Veränderung muss vorliegen. Um ein Drittel der Neubaukosten zu erreichen, werden von Wohnungsgesellschaften gerne auch fiktive Architektenkosten angeführt und tatsächlich gezahlte Preise sind nicht mehr nachvollziehbar.

Lassen Sie sich als Mieter nicht abschrecken, eine “Mieterhöhung wegen Modernisierung” ist des Öfteren nicht rechtens, da sie nicht den Voraussetzungen einer tatsächlichen Modernisierung entspricht.

Rechtsanwalt Hermann Kaufmann steht für eine umfassende Beratung zum Thema ungerechte Mieterhöhung zur Verfügung: Nehmen Sie gerne Kontakt auf!

Mietpreisbremse Neuvermietung – Wir setzen Ihre Rechte durch!

Sie sind sich nicht sicher, ob ihre Mieterhöhung rechtens ist oder weigert sich der Vermieter, die Mietpreisbremse einzuhalten? Wir helfen Ihnen weiter!

Kontaktieren Sie gerne unsere Kanzlei unter 04202 / 638370 oder schreiben Sie uns per E-Mail eine Nachricht an: info@rechtsanwaltkaufmann.de 

Die enthaltenen Informationen in diesen Artikel dienen allgemeinen Informationszwecken und beziehen sich nicht auf die spezielle Situation einer Person. Sie stellen keine rechtliche Beratung dar. Im konkreten Einzelfall kann der vorliegende Inhalt keine individuelle Beratung durch fachkundige Personen ersetzen.


Fragen und Antworten zum Thema „Mieterhöhung wegen Modernisierung“:

  • Greift eine Mieterhöhung wegen Modernisierung trotz Mietpreisbremse?

    Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse bei Neuvermietung, außer es wurden Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen. Ob es sich um eine Modernisierung tatsächlich handelt, ist im Einzelfall genau zu überprüfen. Es erfordert wesentlichen Bauaufwand und eine qualitative Veränderung, die einem Neubau gleichkommt. Instandhaltungsmaßnahmen gehören nicht zu Modernisierungsmaßnahmen.

  • Wann ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung rechtens?

    Erst, wenn mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands erreicht worden ist und die Modernisierung qualitativ in wesentlichen Teilen eines Neubaus entspricht, kann von einer Mieterhöhung wegen Modernisierung gesprochen werden.

  • Gehören Reparaturkosten zur Modernisierung?

    Nein, Instandhaltung bzw. Reparaturkosten sind nicht Teil von Modernisierungsmaßnahmen und sind bei der Berechnung des Mietpreises, nicht zu berücksichtigen.


Mehr zum Thema Mietpreisbremse


Quellen zum Thema „Mieterhöhung wegen Modernisierung“

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=VIII%20ZR%20369/18&nr=114592 

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-umfassende-modernisierung-im-sinne-der-mietpreisbremse_258_536682.html

https://deutschesmietrecht.de/mietvertrag/mietpreisbremse/92-miethoehe-neuvermietung.html

https://conny.de/miete/mietpreisbremse/modernisierungs-tricks

Beitrag ARD: “Höhere Mieten auch dank Mietpreisbremse”:
https://www.youtube.com/watch?v=4FzJHxxWcpw


[trustindex data-widget-id=0468770145bd46246866b62bf90]

Related Posts