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title: "Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf: Sätze, Berechnung und Rückabwicklung"
description: "Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf: Sätze aller Bundesländer 2026, Berechnung, Zubehör-Abzug und Rückabwicklung nach § 16 GrEStG einfach erklärt."
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section: "Steuerrecht"
datePublished: "2020-11-19"
dateModified: "2026-07-02"
author: "Hermann Kaufmann"
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note: "Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Zitierfähig ist die Adresse unter url."
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[Steuerrecht](https://rechtsanwaltkaufmann.de/rechtsgebiete/steuerrecht.md)

# Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf: Sätze, Berechnung und Rückabwicklung

Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Wie sie berechnet wird, welche Kaufpreisbestandteile herausgerechnet werden dürfen und wann sich der Kauf steuerlich rückabwickeln lässt.

Aktualisiert: 2\. Juli 2026 · 6 min Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

Die Grunderwerbsteuer entsteht nach § 1 GrEStG mit dem notariellen Kaufvertrag und liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (u. a. NRW, Brandenburg, Saarland). Käufer und Verkäufer haften gesetzlich gemeinsam, gezahlt wird praktisch immer vom Käufer. Eine Einbauküche mindert die Bemessungsgrundlage, die Instandhaltungsrücklage laut BFH seit 2020 nicht mehr. Rückabwicklung ist nach § 16 GrEStG binnen zwei Jahren möglich.

-   Die Grunderwerbsteuer entsteht nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bereits mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag, nicht erst mit der Grundbucheintragung
-   Der Steuersatz liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (nur noch Bayern) und 6,5 Prozent (unter anderem Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein); Thüringen hat seinen Satz zum 1.1.2024 auf 5,0 Prozent gesenkt
-   Käufer und Verkäufer haften nach § 13 GrEStG gesetzlich als Gesamtschuldner, vertraglich übernimmt in der Praxis fast immer allein der Käufer die Steuer
-   Bewegliches Zubehör wie eine Einbauküche mindert die Bemessungsgrundlage, wenn es im Vertrag gesondert und realistisch bewertet wird; die anteilige Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen darf dagegen laut BFH-Urteil vom 16.9.2020 (II R 49/17) nicht herausgerechnet werden
-   Wird ein Grundstückskauf rückgängig gemacht oder das zugrunde liegende Geschäft ist nichtig, entfällt die Steuer nach § 16 GrEStG in der Regel nur, wenn dies innerhalb von zwei Jahren seit der Steuerentstehung geschieht

![Brille, Kugelschreiber und Euro-Scheine auf einer Einkommensteuererklaerung, Symbolbild fuer Steuerrecht der Kanzlei Rechtsanwalt Hermann Kaufmann](https://cms.rechtsanwaltkaufmann.de/api/media/file/steuerrecht-brille-euroscheine-einkommensteuererklaerung.webp)

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an, ihr Satz liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Käufer und Verkäufer haften dabei nach dem Gesetz zunächst gemeinsam, in der Praxis übernimmt sie aber fast immer der Käufer. Wie die Steuer berechnet wird, welche Bestandteile des Kaufpreises herausgerechnet werden dürfen und wann sich der Kauf rückabwickeln lässt, erklärt dieser Beitrag.

## Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt der Grunderwerbsteuer bereits der Kaufvertrag selbst, also das Verpflichtungsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet. Nicht erst die spätere Eintragung ins Grundbuch löst die Steuer aus, sondern der notariell beurkundete Kaufvertrag. Erfasst sind neben klassischen Grundstückskäufen auch die Auflassung ohne vorausgehendes Verpflichtungsgeschäft und bestimmte gesellschaftsrechtliche Anteilsübertragungen, wenn dadurch wirtschaftlich ein Grundstück den Eigentümer wechselt.

## Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern 2026?

Der Steuersatz wird von den Bundesländern selbst festgelegt und reicht 2026 von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises:

| Bundesland | Steuersatz 2026 |
| --- | --- |
| Bayern | 3,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |

Thüringen hat seinen Satz zum 1. Januar 2024 von zuvor 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt und ist damit bislang das einzige Bundesland, das seinen Satz gesenkt statt erhöht hat. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht der Unterschied zwischen Bayern und einem der 6,5-Prozent-Länder bereits 12.000 Euro aus. Solche Fragen zur konkreten Steuerlast gehören zu den häufigsten Anliegen bei [Steuern in der Praxis](https://rechtsanwaltkaufmann.de/themen/steuern-praxis.md).

## Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsparteien regelmäßig Steuerschuldner, Käufer und Verkäufer haften also gesetzlich als Gesamtschuldner gegenüber dem Finanzamt. In der notariellen Vertragspraxis wird davon abweichend fast immer vereinbart, dass im Innenverhältnis allein der Käufer die Steuer trägt. Diese vertragliche Regelung ändert nichts an der gesetzlichen Gesamtschuldnerschaft gegenüber dem Finanzamt, das Finanzamt kann sich also weiterhin an beide Parteien halten, wenn eine von ihnen nicht zahlt. Wer dagegen bewusst falsche Angaben macht, um die Steuerlast zu senken, riskiert weit mehr als eine Nachzahlung, siehe [Steuerverkürzung und Steuergefährdung: Bußgelder nach §§ 378 bis 380 AO](https://rechtsanwaltkaufmann.de/steuerrecht/steuerverkuerzung-und-steuergefaehrdung.md). Praktisch relevant wird das vor allem, wenn der Käufer zahlungsunfähig wird, bevor er die Steuer beglichen hat.

> **Kommentar vom Anwalt:**
>
> Die Klausel zur Kostentragung im Kaufvertrag regelt nur das Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer, nicht die Außenhaftung gegenüber dem Finanzamt. Verkäufer sollten sich dessen bewusst sein, gerade bei größeren Objekten lohnt sich eine Nachfrage, ob die Steuer tatsächlich fristgerecht gezahlt wurde, bevor sie sich endgültig zurücklehnen.
>
> — Hermann Kaufmann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

## Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG?

Der Käufer wird erst dann als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorliegt, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen, die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG. Das Finanzamt erteilt sie, sobald die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde, oder wenn Steuerfreiheit besteht. Ohne diese Bescheinigung bleibt die Grundbucheintragung blockiert, der Käufer wird zivilrechtlich also erst nach vollständiger Zahlung der Steuer endgültig als Eigentümer eingetragen.

## Welche Kaufpreisbestandteile gehören zur Bemessungsgrundlage?

Grundlage der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der gesamte Kaufpreis, allerdings nur, soweit er auf das Grundstück im zivilrechtlichen Sinne entfällt. Zubehör, das dem Grundstück nur dient, ohne selbst dessen Bestandteil zu sein, zählt nicht dazu. Der Bundesfinanzhof hat das am 3. Juni 2020 (Az. II B 54/19) am Beispiel einer mitverkauften Ladeneinrichtung bestätigt: Zubehör im Sinne des § 97 BGB fällt nicht unter den Grundstücksbegriff des § 2 Abs. 1 GrEStG, der darauf entfallende Kaufpreisanteil bleibt also außen vor. Wird im Vertrag ein gesonderter, realistischer Wert für bewegliches Inventar wie eine Einbauküche ausgewiesen, mindert dieser Anteil entsprechend die Bemessungsgrundlage. Die Finanzämter akzeptieren solche Wertangaben in der Praxis meist ohne weitere Prüfung, solange der Inventarwert eine Grenze von etwa 15 Prozent des Gesamtkaufpreises nicht überschreitet, offensichtlich überhöhte Angaben können sie dagegen korrigieren.

Bei Eigentumswohnungen gilt hierzu eine wichtige Ausnahme, die in der Praxis häufig zu Missverständnissen führt: Die anteilige Instandhaltungsrücklage darf entgegen einer früher verbreiteten Praxis nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Der Bundesfinanzhof hat am 16. September 2020 (Az. II R 49/17) entschieden, dass die Instandhaltungsrücklage zivilrechtlich zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört und beim Kauf gar nicht in das Vermögen des Erwerbers übergeht. Eine vertragliche Aufteilung des Kaufpreises in einen Anteil für die Immobilie und einen separaten Anteil für die übernommene Rücklage schafft deshalb keine eigenständige, von der Grunderwerbsteuer ausgenommene Position, der komplette Kaufpreis bleibt Bemessungsgrundlage.

> **Kommentar vom Anwalt:**
>
> Gerade bei Eigentumswohnungen kursiert immer noch die veraltete Annahme, die Instandhaltungsrücklage lasse sich einfach herausrechnen. Seit dem BFH-Urteil von 2020 ist das eindeutig nicht mehr der Fall, eine entsprechende Vertragsklausel bringt keine Steuerersparnis, sondern nur zusätzlichen Erklärungsaufwand gegenüber dem Finanzamt.
>
> — Hermann Kaufmann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

## Was gilt bei nachträglichen Sonderwünschen an einen Bauträger?

Wer eine Immobilie von einem Bauträger im sogenannten einheitlichen Erwerbsgegenstand kauft, also Grundstück und noch zu errichtendes Gebäude aus einer Hand, muss auch auf nachträglich vereinbarte Sonderwünsche Grunderwerbsteuer zahlen, wenn diese in rechtlichem Zusammenhang mit dem ursprünglichen Vertrag stehen. Der Bundesfinanzhof hat das mit zwei Urteilen vom 30. Oktober 2024 (Az. II R 15/22 und II R 18/22) bestätigt: Auch nachträglich beauftragte und gesondert bezahlte Änderungswünsche, etwa eine hochwertigere Bodenbelag- oder Sanitärausstattung, erhöhen die Bemessungsgrundlage, wenn der Bauträger sie im Rahmen der ursprünglichen Baumaßnahme ausführt. Bauträger und Käufer müssen solche Nachträge dem Finanzamt gemeinsam als Gesamtschuldner anzeigen, die zusätzliche Steuer wird dann auf den Nachtragswert nacherhoben.

## Wie lässt sich ein Grundstückskauf steuerlich rückabwickeln?

Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist, setzt das Finanzamt die Steuer nach § 16 Abs. 1 GrEStG auf Antrag nicht fest oder hebt eine bereits ergangene Festsetzung auf. Das gilt nach dem Gesetzeswortlaut in zwei Fällen: wenn die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktritts- oder Wiederkaufsrechts innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet, oder wenn die Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden und der Erwerbsvorgang deshalb aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird. Die zweite Alternative kennt keine Zwei-Jahres-Frist, sie greift also auch dann noch, wenn der vertragliche Rücktritt wegen einer Pflichtverletzung erst später erklärt wird.

Erwirbt umgekehrt der ursprüngliche Verkäufer das Grundstück zurück, entfällt nach § 16 Abs. 2 GrEStG auf Antrag die Steuer sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang, wenn der Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer für das ursprüngliche Geschäft erfolgt, wenn das zugrunde liegende Rechtsgeschäft von Anfang an nichtig war, oder wenn es wegen Nichterfüllung der Vertragsbedingungen aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird. Wird nachträglich lediglich der Kaufpreis herabgesetzt, etwa wegen eines Mangels nach § 437 BGB, senkt das Finanzamt nach § 16 Abs. 3 GrEStG auf Antrag entsprechend auch die bereits festgesetzte Steuer, ebenfalls innerhalb der Zwei-Jahres-Frist beziehungsweise bei einer Minderung nach § 437 BGB unabhängig davon. Welche steuerlichen Entlastungen aktuelle Reformen für Unternehmen sonst noch bringen, zeigt der Beitrag [Wachstumschancengesetz: Was für Unternehmen 2026 noch gilt](https://rechtsanwaltkaufmann.de/steuerrecht/wachstumschancengesetz-was-gilt.md).

Rechtsstand: Juli 2026.

Für eine individuelle Prüfung Ihres Grundstücks- oder Immobilienkaufs erreichen Sie unsere Kanzlei unter [04202 / 6 38 37 0](tel:+494202638370) oder per E-Mail an [info@rechtsanwaltkaufmann.de](mailto:info@rechtsanwaltkaufmann.de).

## Fragen & Antworten

### Wann genau entsteht die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?

Bereits mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, nicht erst mit der späteren Eintragung ins Grundbuch.

### Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in meinem Bundesland?

Zwischen 3,5 Prozent (nur noch Bayern) und 6,5 Prozent (unter anderem Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Thüringen liegt seit dem 1.1.2024 bei 5,0 Prozent, zuvor waren es 6,5 Prozent.

### Muss ich als Käufer die Grunderwerbsteuer allein zahlen?

Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer nach § 13 GrEStG als Gesamtschuldner. In der notariellen Vertragspraxis wird aber fast immer vereinbart, dass im Innenverhältnis allein der Käufer zahlt, das ändert jedoch nichts an der Haftung beider Seiten gegenüber dem Finanzamt.

### Kann ich die Instandhaltungsrücklage beim Wohnungskauf von der Grunderwerbsteuer abziehen?

Nein. Der BFH hat am 16.9.2020 (Az. II R 49/17) entschieden, dass die anteilige Instandhaltungsrücklage nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden darf, weil sie zivilrechtlich nie in das Vermögen des Käufers übergeht.

### Bekomme ich die Grunderwerbsteuer zurück, wenn der Kauf rückabgewickelt wird?

Ja, unter den Voraussetzungen des § 16 GrEStG, in der Regel wenn die Rückabwicklung innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer erfolgt oder der Vertrag wegen Nichterfüllung aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird.

Quellen

1.  [§ 1 GrEStG, Erwerbsvorgänge (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__1.html)
2.  [§ 2 GrEStG, Grundstücksbegriff (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__2.html)
3.  [§ 13 GrEStG, Steuerschuldner (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__13.html)
4.  [§ 16 GrEStG, Nichtfestsetzung, Aufhebung oder Änderung der Festsetzung (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__16.html)
5.  [§ 22 GrEStG, Unbedenklichkeitsbescheinigung (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html)
6.  [§ 97 BGB, Zubehör (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__97.html)
7.  [§ 437 BGB, Rechte des Käufers bei Mängeln (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__437.html)
8.  [BFH, Beschluss vom 03.06.2020, Az. II B 54/19 (Zubehör nicht Teil der Bemessungsgrundlage, bundesfinanzhof.de)](https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE202010142/)
9.  [BFH, Urteil vom 16.09.2020, Az. II R 49/17 (Instandhaltungsrücklage gehört zur Bemessungsgrundlage, bundesfinanzhof.de)](https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE202110004/)
10.  [BFH, Urteil vom 30.10.2024, Az. II R 15/22 (Sonderwünsche beim Bauträgererwerb, bundesfinanzhof.de Entscheidungsdatenbank)](https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE202510037/)
11.  [BFH, Urteil vom 30.10.2024, Az. II R 18/22 (Sonderwünsche beim Bauträgererwerb, bundesfinanzhof.de Entscheidungsdatenbank)](https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE202510035/)
12.  [Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2026 (Übersicht, Stand Januar 2026)](https://immo-rechner.net/ratgeber/grunderwerbsteuer-2026)

**Hinweis:** Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen rechtlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Beurteilung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Hermann Kaufmann. Eine rechtliche Prüfung Ihres Falls erfolgt erst im Rahmen eines Mandats. Die Inhalte sind teilweise KI-modifiziert und werden redaktionell geprüft.

Über den Autor · Hermann Kaufmann · Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in Achim bei Bremen, seit 1994 zugelassen, mit Schwerpunkten im Insolvenz- und Baurecht.

[Zum Profil →](https://rechtsanwaltkaufmann.de/kanzlei/hermann-kaufmann.md)

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