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Der Kauf eines mit Schädlingen befallenen Hauses

Wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die gekaufte Immobilie von Schädlingen befallen ist und dieses auch schon vor dem Kauf der Fall gewesen sein musste, so ist der Ärger gegenüber dem Verkäufer groß. Grade wenn versucht wurde den Befall zu kaschieren. Grundsätzlich hätte Sie der Verkäufer der Immobilie auf den Schädlingsbefall hinweisen müssen, aber welche Ansprüche bestehen, wenn er dieses unterlässt?

 

Auch wenn der Verkäufer durch die objektive Erscheinung der Immobilie – wie zum Beispiel die Sichtbarkeit von überstrichenen Holzwurmlöchern – davon ausgegangen ist, dass der Käufer durch die Besichtigung von dem Schädlingsbefall hätte wissen müssen, ist er dennoch in der Pflicht dieses aufzuklären. Lediglich ein Verdacht des Schädlingsbefalls vom Käufer, welcher durch eine Besichtigung erlangt werden kann, ist daher nicht ausreichend dafür, dass der Verkäufer keine Informationen zu dem Befall machen muss. So hat der Verkäufer gegenüber dem Käufer ein überlegenes Wissen über das Haus, grade wenn der Schädlingsbefall durch malermäßige Überarbeitung kaschiert wurde. Dieses überlegene Wissen muss dem Käufer offenbart werden. Diese Pflicht über das Offenlegen des Befalls besteht ebenfalls auch dann fort, wenn dem Käufer die Umstände bekannt sind oder er sie kennen musste. Ein arglistiges verschweigen eines solchen Schädlingsbefalls ist pflichtwidrig. Dem Käufer können durch den Schädlingsbefall und dem daraus resultierenden Mangel und dem pflichtwidrigen Unterlassen des Offenlegens des Befalls Ansprüche zustehen wie zum Beispiel eine Entschädigung, wenn die Schädlinge selbst beseitigt wurden.

 

Sollten es der Fall sein, dass der Verkäufer des Hauses nicht auf den Schädlingsbefall hingewiesen hat, so stehen Ihnen verschiedene Ansprüche zur Seite. Wenn die Immobilie durch den Befall objektiv mangelhaft ist und deshalb nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder sich aufgrund des Befalls nicht mehr Gebrauchen lässt, so stehen Ihnen unter anderem die Wege der Rückabwicklung, der Minderung des Kaufpreises oder des Ersatzes der Beseitigungskosten offen.

 

Notiz: Neben den oben genannten Ansprüchen kommen auch noch steuerliche Ansprüche in Frage. So kann der Käufer des Hauses von dem Verkäufer die bereits entrichtete Grunderwerbssteuer zurück verlange, dieses aber nur wenn gleichzeitig der Käufer seinen Anspruch gegen das Finanzamt auf Rückzahlung der Steuer an den Verkäufer abtritt. Der bedingte Erstattungsanspruch ist ein auszugleichender Vorteil.

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