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title: "Gewerbemietrecht: Mietkaution, Schriftform und Kündigung im Überblick"
description: "Gewerbemietvertrag: Kaution frei verhandelbar, seit 2025 Textform statt Schriftform, Kündigungsfrist nach § 580a BGB. Der aktuelle Rechtsstand im Überblick."
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section: "Bau- und Immobilienrecht"
datePublished: "2024-12-18"
dateModified: "2026-07-02"
author: "Merlin Nacke"
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reviewedBy: "Hermann Kaufmann"
note: "Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Zitierfähig ist die Adresse unter url."
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[Bau- und Immobilienrecht](https://rechtsanwaltkaufmann.de/rechtsgebiete/bau-und-immobilienrecht.md)

# Gewerbemietrecht: Mietkaution, Schriftform und Kündigung im Überblick

Gewerbemietverträge folgen eigenen Regeln: Die Kaution ist der Höhe nach frei verhandelbar, und seit dem 1. Januar 2025 reicht für die Vertragsdauer die Textform statt der Schriftform. Was das für laufende und neue Verträge bedeutet.

Aktualisiert: 2\. Juli 2026 · 5 min Lesezeit · Fachlich geprüft von [Hermann Kaufmann](https://rechtsanwaltkaufmann.de/kanzlei/hermann-kaufmann.md)

Das Wichtigste in Kürze

Im Gewerbemietrecht gilt weitgehende Vertragsfreiheit: Anders als bei der Wohnraummiete ist die Kaution nicht auf drei Monatsmieten begrenzt und muss nicht verzinst werden, § 551 BGB gilt hier nicht. Die frühere Schriftformpflicht aus § 550 BGB wurde durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz zum 1. Januar 2025 auf Textform (§ 126b BGB) abgesenkt, seit 1. Januar 2026 auch für Altverträge. Die ordentliche Kündigung folgt § 580a BGB mit sechs Monaten Frist zum Quartalsende.

-   Die Höhe der Gewerbemietkaution ist frei verhandelbar, § 551 BGB mit seiner Drei-Monats-Grenze gilt nur für Wohnraum
-   Seit dem 1.1.2025 genügt für Gewerbemietverträge über ein Jahr Laufzeit die Textform (§ 126b BGB) statt der bisherigen Schriftform, geregelt in § 578 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 550 BGB
-   Die alte Schriftformpflicht galt für Alt-Verträge noch bis einschließlich 1.1.2026 fort (Art. 229 § 70 EGBGB), seit dem 2.1.2026 gilt die Textform-Erleichterung auch für vor 2025 geschlossene Verträge
-   Fehlt die Textform bei einer Laufzeit über einem Jahr, gilt der Vertrag als unbefristet und ist ordentlich kündbar
-   Die ordentliche Kündigung erfolgt weiterhin nach § 580a BGB mit sechs Monaten Frist zum Quartalsende

![Modern eingerichtetes Büro mit weißem Eckschreibtisch als Symbolbild für Gewerbemietrecht und Gewerbemietkaution](https://cms.rechtsanwaltkaufmann.de/api/media/file/Gewerbe-Mietkaution-Mieter-Selbstauskunft-Gewerbe-und-Mietrecht-Gewerbe-1.webp)

Im Gewerbemietrecht gilt weitgehende Vertragsfreiheit: Die Kaution ist der Höhe nach frei verhandelbar, seit dem 1. Januar 2025 reicht für die Vertragsdauer die Textform statt der strengeren Schriftform, und die ordentliche Kündigung folgt einer festen Sechsmonatsfrist zum Quartalsende. Wer einen Gewerberaum vermietet oder mietet, sollte diese drei Punkte kennen, bevor der Vertrag unterschrieben wird.

Gewerbemietverträge regeln die Nutzung von Räumen zu gewerblichen Zwecken und unterliegen den allgemeinen Vorschriften des BGB, weitere Beiträge zum [Mietrecht](https://rechtsanwaltkaufmann.de/themen/mietrecht.md) behandeln die Besonderheiten der Wohnraummiete. Anders als im Wohnraummietrecht haben die Parteien hier deutlich mehr Spielraum, etwa bei der Miethöhe, der Kaution oder der Nebenkostenabrechnung. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Gewerbetreibende einander wirtschaftlich auf Augenhöhe begegnen und deshalb weniger Schutz brauchen als private Wohnraummieter.

## Wie hoch darf die Mietkaution im Gewerbemietrecht sein?

Anders als bei der Wohnraummiete gibt es im Gewerbemietrecht keine gesetzliche Obergrenze für die Kaution. § 551 BGB, der die Wohnraumkaution auf höchstens drei Monatsmieten begrenzt und eine getrennte Anlage beim Vermieter vorschreibt, gilt für Gewerberaum nicht. Die Parteien können die Höhe frei vereinbaren, begrenzt nur durch § 138 BGB, also durch das Verbot sittenwidriger Vereinbarungen. In der Praxis richtet sich die Höhe oft danach, welches Ausfallrisiko der Vermieter absichern will, etwa mögliche Schäden bei einer vorzeitigen Vertragsbeendigung.

Dem Gewerbemieter steht zudem, anders als im Wohnraummietrecht, kein gesetzliches Recht auf Ratenzahlung der Kaution zu. Ob die Kaution vor der Übergabe der Räume vollständig erbracht sein muss oder die Übergabe von der Kautionszahlung abhängt, können die Parteien vertraglich regeln.

Eine Verzinsungspflicht besteht nur, wenn die Parteien sie vereinbaren oder wenn der Vertrag dazu schweigt. Im letzten Fall ergibt die ergänzende Vertragsauslegung, dass die Kaution zu dem Zinssatz zu verzinsen ist, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Fehlt eine solche Verzinsung ganz und wurde sie auch nicht ausdrücklich ausgeschlossen, kann dem Mieter ein Schadensersatzanspruch in Höhe der entgangenen Zinsen zustehen.

> **Kommentar vom Anwalt:**
>
> In der Beratung sehe ich häufig Kautionsvereinbarungen, die schlicht übernommen wurden, ohne dass sich jemand über die Verzinsung Gedanken gemacht hat. Wer als Vermieter die Verzinsung ausschließen möchte, sollte das ausdrücklich in den Vertrag schreiben. Wer als Mieter eine faire Verzinsung will, sollte sie ebenso ausdrücklich vereinbaren, statt sich auf die Auslegungsregel zu verlassen.
>
> — Hermann Kaufmann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

## Braucht ein Gewerbemietvertrag noch die Schriftform?

Nein, seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr in der bisherigen Strenge. Durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) wurde § 578 Abs. 1 BGB geändert: Für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr verweist die Norm zwar weiterhin auf § 550 BGB, jedoch mit der Maßgabe, dass an die Stelle der Schriftform die Textform nach § 126b BGB tritt. Textform bedeutet, dass die Erklärung lesbar, mit Namensnennung des Erklärenden und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden muss. Eine eigenhändige Unterschrift ist dafür nicht mehr nötig. E-Mail, PDF-Dokument oder eine textbasierte Nachricht per Messenger genügen, solange sie dauerhaft gespeichert werden können.

Wichtig für bereits laufende Verträge: Die Übergangsregelung des BEG IV, nach der für vor 2025 geschlossene Gewerbemietverträge noch die alte Schriftformpflicht galt, galt nach Art. 229 § 70 EGBGB noch bis einschließlich 1. Januar 2026 fort. Was gilt, wenn ein befristeter Vertrag nach Ablauf der Laufzeit einfach mündlich fortgesetzt wird, erklärt der Beitrag [Mündlich fortgesetzter Mietvertrag: Was gilt nach § 545 BGB?](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/mietvertrag-muendlich-fortgesetzt.md) Seit dem 2. Januar 2026 gilt die Textform-Erleichterung auch für Altverträge. Wer also vor 2025 einen Gewerbemietvertrag mit langer Laufzeit abgeschlossen hat, muss die frühere Schriftformklausel nicht mehr strikt eingehalten haben, um die vereinbarte Laufzeit zu sichern.

Die praktische Bedeutung dieser Formerleichterung darf man trotzdem nicht überschätzen. Fehlt bei einem Vertrag mit mehr als einjähriger Laufzeit auch die Textform, bleibt die Rechtsfolge aus § 550 BGB unverändert bestehen: Der Vertrag gilt dann als für unbestimmte Zeit geschlossen und kann von beiden Seiten mit der gesetzlichen Frist ordentlich gekündigt werden, unabhängig von der eigentlich vereinbarten Festlaufzeit. Wer sich also auf eine mehrjährige Bindung verlassen will, sollte weiterhin sorgfältig dokumentieren, insbesondere bei Nachträgen und Änderungsvereinbarungen, die den ursprünglichen Vertrag ergänzen.

> **Kommentar vom Anwalt:**
>
> Nach der Textform-Reform muss ich Mandanten häufig die Illusion nehmen, dass jetzt formlos mündlich verhandelte Verträge automatisch wirksam wären. Das stimmt nicht. Textform verlangt weiterhin eine dokumentierte, dauerhaft speicherbare Erklärung. Ein Handschlag oder ein Telefonat reicht dafür nicht aus, eine bestätigende E-Mail mit den wesentlichen Vertragspunkten dagegen schon.
>
> — Hermann Kaufmann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

## Was zählt zu den Nebenkosten bei der Geschäftsraummiete?

Der Begriff der Nebenkosten ist gesetzlich nicht abschließend definiert und deckt sich nicht automatisch mit dem der Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgeschlüsselt sind. Neben den eigentlichen Betriebskosten können bei der Geschäftsraummiete grundsätzlich auch weitere Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern der Vertrag das vorsieht. Trotz des größeren Gestaltungsspielraums gilt aber auch hier: Die vom Mieter zu tragenden Kosten müssen im Vertrag hinreichend klar bezeichnet sein, ähnlich wie im Wohnraummietrecht.

Eine Umsatzsteuerpflicht auf die Miete entsteht nur durch ausdrückliche Vereinbarung. Eine solche Optionsklausel ist auch formularvertraglich zulässig, setzt aber voraus, dass der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

## Welche Kündigungsfrist gilt für Gewerberaum?

Die ordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags richtet sich nach § 580a BGB. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel sechs Monate zum Quartalsende. Kündigt eine Partei beispielsweise am 6. Februar, endet das Mietverhältnis nicht am 6. August, sondern erst zum 30. September, dem Ende des übernächsten Quartals.

Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus, ähnlich streng wie bei der ordentlichen [Kündigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses durch den Vermieter](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/mieter-kuendigen-gruende-fristen.md). Der Kündigende muss ein berechtigtes Interesse an der sofortigen Vertragsbeendigung haben, weil ihm die Fortsetzung des Vertrags nicht mehr zumutbar ist. Vor einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung ist grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich. Als wichtige Gründe im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB kommen etwa eine erhebliche Gesundheitsgefährdung oder eine Störung des Hausfriedens nach § 569 BGB in Betracht.

## Welche Unterlagen gehören zur Mieterselbstauskunft im Gewerbemietrecht?

Vermieter verlangen vor Vertragsschluss häufig eine Selbstauskunft, um die Bonität des künftigen Gewerbemieters einzuschätzen. Üblich sind dabei eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung oder der letzte Jahresabschluss, eine Bestätigung des Steuerberaters über das monatliche Einkommen, eine Kopie der Gewerbeanmeldung, ein Auszug aus dem Handelsregister sowie, bei Neugründungen, ein Businessplan. Eine Vorvermieterauskunft rundet das Bild ab.

Rechtsstand: Juli 2026.

## Fragen & Antworten

### Wie hoch darf die Kaution bei einem Gewerbemietvertrag sein?

Anders als bei der Wohnraummiete gibt es keine gesetzliche Obergrenze. § 551 BGB mit seiner Drei-Monats-Grenze gilt nur für Wohnraum. Die Höhe ist frei verhandelbar, begrenzt nur durch das Sittenwidrigkeitsverbot aus § 138 BGB.

### Muss ein Gewerbemietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Für Verträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit genügt seit dem 1. Januar 2025 die Textform nach § 126b BGB, geregelt in § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 550 BGB. Die eigenhändige Unterschrift ist seither nicht mehr zwingend erforderlich, eine dauerhaft speicherbare Erklärung wie E-Mail oder PDF reicht aus.

### Gilt die Textform-Erleichterung auch für ältere Gewerbemietverträge?

Ja. Die Übergangsregelung, nach der für vor 2025 geschlossene Verträge noch die alte Schriftformpflicht galt, lief zum 1. Januar 2026 aus. Seither gilt die Textform-Erleichterung auch für Altverträge.

### Was passiert, wenn die Textform bei einem langfristigen Gewerbemietvertrag fehlt?

Fehlt bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr auch die Textform, gilt der Vertrag nach § 550 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen. Er kann dann von beiden Seiten mit der gesetzlichen Frist ordentlich gekündigt werden, unabhängig von der eigentlich vereinbarten Laufzeit.

### Welche Kündigungsfrist gilt für die ordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags?

Nach § 580a BGB beträgt die Frist in der Regel sechs Monate zum Quartalsende. Eine am 6. Februar ausgesprochene Kündigung beendet den Vertrag demnach erst zum 30. September.

Quellen

1.  [§ 578 BGB, Mietverhältnisse über andere Sachen (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html)
2.  [§ 550 BGB, Form des Mietvertrags (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__550.html)
3.  [§ 126b BGB, Textform (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126b.html)
4.  [§ 551 BGB, Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (gilt nur für Wohnraum, gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html)
5.  [§ 580a BGB, Kündigungsfristen bei Grundstücken und Räumen (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__580a.html)
6.  [§ 543 BGB, Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html)
7.  [§ 569 BGB, Wichtige Gründe für die fristlose Kündigung (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html)
8.  [Viertes Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV), BGBl. I 2024 Nr. 323, Änderung von § 578 BGB, in Kraft seit 1.1.2025](https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2024/323/VO.html)
9.  [IHK Hannover, Gewerbemietverträge: Textform statt Schriftform genügt](https://www.ihk.de/hannover/hauptnavigation/recht/aktuell3/gewerbemietvertraege-textform-statt-schriftform-genuegt-6409672)

**Hinweis:** Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen rechtlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Beurteilung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Hermann Kaufmann. Eine rechtliche Prüfung Ihres Falls erfolgt erst im Rahmen eines Mandats. Die Inhalte sind teilweise KI-modifiziert und werden redaktionell geprüft.

Über den Autor · Merlin Nacke · Wirtschaftsingenieur (M.Sc.)

Wirtschaftsingenieur (M.Sc.). Seit mehr als zwei Jahren verfasst er juristische Fachbeiträge und hat sich in diese Themen vertieft eingearbeitet, unter anderem bereits im Studium. Für die Kanzlei schreibt er vor allem zum Bau- und Immobilienrecht sowie zum Bank- und Kapitalmarktrecht.

[Zum Profil →](https://rechtsanwaltkaufmann.de/kanzlei/merlin-nacke.md)

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