--- title: "Mieterhöhung wegen Modernisierung trotz Mietpreisbremse?" description: "Mietpreisbremse bis 2029 verlängert, Ausnahme umfassende Modernisierung, § 559 BGB Umlage und Kappungsgrenze. Mieterrechte bei Modernisierungsmieterhöhung." url: "https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/mietpreisbremse-modernisierung" lang: "de" breadcrumb: "Start › Rechtsgebiete › Bau- und Immobilienrecht › Mieterhöhung wegen Modernisierung trotz Mietpreisbremse?" section: "Bau- und Immobilienrecht" datePublished: "2023-04-08" dateModified: "2026-07-02" author: "Hermann Kaufmann" authorMarkdown: "https://rechtsanwaltkaufmann.de/kanzlei/hermann-kaufmann.md" note: "Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Zitierfähig ist die Adresse unter url." --- [Bau- und Immobilienrecht](https://rechtsanwaltkaufmann.de/rechtsgebiete/bau-und-immobilienrecht.md) # Mieterhöhung wegen Modernisierung trotz Mietpreisbremse? Die Mietpreisbremse gilt bei Neuvermietung, nicht aber nach einer umfassenden Modernisierung. Wie Vermieter Modernisierungskosten umlegen dürfen, wo die Grenzen liegen und wann Mieter widersprechen können. Aktualisiert: 2\. Juli 2026 · 6 min Lesezeit Das Wichtigste in Kürze Modernisierungskosten lassen sich unabhängig von der separaten Mietpreisbremse (§ 556d BGB, max. 10 Prozent über Vergleichsmiete bei Neuvermietung) nach § 559 BGB zu 8 Prozent jährlich auf die Miete umlegen, gedeckelt durch eine Kappungsgrenze von 2 bis 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Ein Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB kann die Erhöhung ausschließen, die Ankündigung muss mindestens drei Monate vorher in Textform erfolgen. - Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB, höchstens 10 Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete) wurde durch Gesetz vom 17.7.2025 bis Ende 2029 verlängert, gilt aber nur bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten - Nach § 556f BGB entfällt die Mietpreisbremse bei Neubauten (erste Nutzung nach dem 1.10.2014) und bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung - Unabhängig von der Mietpreisbremse darf der Vermieter laufende Modernisierungskosten nach § 559 BGB zu 8 Prozent jährlich auf die Miete umlegen - Die Modernisierungsumlage ist gedeckelt: höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter nur 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB) - Der Mieter kann sich innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung auf eine unzumutbare Härte berufen (§ 559 Abs. 4, § 555c Abs. 3 BGB) und die Erhöhung teilweise oder ganz abwehren ![Handwerker bei Modernisierungsarbeiten an einer Fassade als Symbolbild für die Mieterhöhung nach Modernisierung und die Grenzen der Mietpreisbremse](https://cms.rechtsanwaltkaufmann.de/api/media/file/Mieterhoehung-wegen-Modernisierung-Wann-greift-die-Mietpreisbremse-1-1600x1064.webp) Nein, nicht automatisch. Die Mietpreisbremse gilt nur bei der Neuvermietung von Wohnraum, nicht aber für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung, § 556f BGB. Für laufende Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse ohnehin nicht, hier darf der Vermieter Modernisierungskosten nach eigenen Regeln in § 559 BGB umlegen, begrenzt durch eine gesonderte Kappungsgrenze. Rechtsstand: Juli 2026. ## Was regelt die Mietpreisbremse und wie lange gilt sie noch? Seit 2015 begrenzt die [Mietpreisbremse](https://rechtsanwaltkaufmann.de/themen/mietrecht.md) nach § 556d BGB die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn: In von den Landesregierungen per Rechtsverordnung ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich in der Regel nach dem örtlichen Mietspiegel. Die ursprüngliche Regelung sah vor, dass die Landesverordnungen spätestens Ende 2025 auslaufen. Der Bundestag hat die Mietpreisbremse mit dem Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 17. Juli 2025 verlängert, verkündet im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2025 I Nr. 163) und in Kraft seit dem 23. Juli 2025. § 556d Abs. 2 BGB erlaubt den Ländern seither, entsprechende Verordnungen bis längstens 31. Dezember 2029 zu erlassen. Die 10-Prozent-Grenze selbst und die bestehenden Ausnahmetatbestände hat der Gesetzgeber dabei nicht verändert. Vermieter müssen den Mieter bei Vertragsschluss unaufgefordert über eine etwaige Ausnahme informieren, etwa wenn die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze lag. Unterbleibt dieser Hinweis, kann der Mieter die überzahlte Miete unter erleichterten Voraussetzungen zurückfordern. > **Kommentar vom Anwalt:** > > Die Verlängerung bis 2029 ändert an der grundsätzlichen Systematik nichts, sie verschafft den Ländern nur weiter die Möglichkeit, ihre Gebietskulissen aufrechtzuerhalten. Für Mieter bleibt entscheidend, ob die konkrete Wohnung überhaupt in einem ausgewiesenen Gebiet liegt und ob eine der Ausnahmen greift, dazu lohnt sich immer ein Blick in die jeweilige Landesverordnung. > > — Hermann Kaufmann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht ## Wann gilt die Mietpreisbremse nicht? Die Ausnahmen im Überblick § 556f BGB nimmt zwei Konstellationen ausdrücklich von der Mietpreisbremse aus. Die erste Ausnahme betrifft Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Investitionsanreize für neuen Wohnraum durch eine Mietobergrenze geschmälert werden. Die zweite Ausnahme betrifft die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Wird eine Bestandswohnung so grundlegend saniert, dass sie einem Neubau qualitativ gleichkommt, gilt für die erstmalige Weitervermietung nach dieser Modernisierung weder § 556d noch § 556e BGB. Der Bundesgerichtshof verlangt für eine umfassende Modernisierung in diesem Sinne einen Bauaufwand von mindestens einem Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung sowie eine qualitative Angleichung wesentlicher Wohnungsmerkmale wie Heizung, Fenster, Sanitär oder energetische Eigenschaften an einen Neubaustandard (BGH, Urteil vom 11.11.2020, Az. VIII ZR 369/18). Beide Ausnahmen betreffen ausschließlich die Miethöhe bei einer Neuvermietung. Für ein bereits bestehendes Mietverhältnis, in dem der Vermieter nachträglich modernisiert, greift eine völlig andere Vorschrift, deren Fristen und Kappungsgrenze der Beitrag [Mieterhöhungsschreiben: Fristen, Kappungsgrenze und Zustimmung](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/mieterhoehungsschreiben-fristen.md) im Detail erklärt. ## Wie viel darf der Vermieter nach einer Modernisierung umlegen? Modernisiert der Vermieter eine bestehende Mietwohnung, etwa durch neue Fenster, eine effizientere Heizung oder eine Wärmedämmung, kann er die Kosten nach § 559 BGB auf die Miete umlegen. Die jährliche Miete darf sich dabei um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Reine Erhaltungsaufwendungen, die ohnehin zur Instandhaltung notwendig gewesen wären, muss der Vermieter vorher herausrechnen, sie zählen nicht zu den umlagefähigen Kosten. Hat der Vermieter die Modernisierung ganz oder teilweise mit öffentlichen Fördermitteln oder zinsverbilligten Darlehen finanziert, mindert sich der umlagefähige Betrag entsprechend, § 559a BGB. Solche Drittmittel darf der Vermieter nicht zusätzlich zur eigenen Kostenumlage in Rechnung stellen. Seit einer Gesetzesänderung ist die Umlage zusätzlich durch eine eigene Kappungsgrenze in § 559 Abs. 3a BGB begrenzt, unabhängig von der 8-Prozent-Regel: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete durch Modernisierungsumlagen um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Lag die Ausgangsmiete vor der Modernisierung unter 7 Euro je Quadratmeter, sinkt diese Grenze auf 2 Euro je Quadratmeter. Diese Kappung gilt zusätzlich zur 8-Prozent-Grenze und schützt insbesondere Mieter mit niedriger Ausgangsmiete vor besonders hohen absoluten Mietsprüngen. **Rechenbeispiel:** Eine 70 Quadratmeter große Wohnung wird für 45.000 Euro energetisch saniert, die Ausgangsmiete liegt bei 8 Euro je Quadratmeter. Die 8-Prozent-Regel würde eine jährliche Erhöhung von 3.600 Euro erlauben, das entspricht 300 Euro monatlich oder rund 4,29 Euro je Quadratmeter. Weil die Ausgangsmiete über 7 Euro je Quadratmeter lag, greift die 3-Euro-Kappung: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren durch diese Modernisierung um höchstens 210 Euro monatlich steigen, nicht um die rechnerisch möglichen 300 Euro. > **Kommentar vom Anwalt:** > > Viele Vermieter rechnen nur die 8-Prozent-Regel durch und übersehen die Kappungsgrenze komplett. Gerade bei größeren Sanierungen einzelner Wohnungen mit niedriger Ausgangsmiete lohnt sich für Mieter immer eine Gegenrechnung, ob die angekündigte Erhöhung überhaupt innerhalb der 2- oder 3-Euro-Grenze liegt. > > — Hermann Kaufmann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht ## Wie muss der Vermieter die Modernisierung ankündigen? Der Vermieter muss eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, § 555c BGB. Die Ankündigung muss die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen beschreiben, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer nennen sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB beabsichtigt ist. Fehlt eine dieser Pflichtangaben oder erfolgt die Ankündigung zu kurzfristig, kann dies die spätere Mieterhöhung formell angreifbar machen. Mieter sollten die Ankündigung deshalb sorgfältig auf Vollständigkeit prüfen, bevor sie handeln oder untätig bleiben. ## Wann kann der Mieter eine Modernisierungsmieterhöhung abwehren? Selbst wenn die Modernisierung formell korrekt angekündigt und die Umlage rechnerisch richtig ist, kann der Mieter die Erhöhung unter Berufung auf eine unzumutbare Härte ganz oder teilweise ausschließen, § 559 Abs. 4 BGB. Maßgeblich ist eine Abwägung der wirtschaftlichen Verhältnisse beider Seiten: Kann der Mieter die erhöhte Miete nach Einkommen und Vermögen nicht aufbringen, spricht das für eine Härte, die berechtigten Interessen des Vermieters an der Modernisierung sind dabei aber ebenfalls zu berücksichtigen. Der Härteeinwand ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Modernisierung aufgrund zwingender gesetzlicher Vorgaben nicht vermeiden konnte, etwa bei bestimmten energetischen Pflichtsanierungen. Auch bei einer normalen [Mietminderung wegen Mängeln in der Wohnung](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/mietminderung-wohnung-maengel.md) zählt am Ende immer die konkrete Beeinträchtigung im Einzelfall. Der Mieter muss den Härteeinwand spätestens bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform gegenüber dem Vermieter geltend machen, § 555c BGB. Wer diese Frist verstreichen lässt, verliert die Möglichkeit, sich später noch auf die Härte zu berufen, kann aber weiterhin die formelle und rechnerische Richtigkeit der Erhöhung prüfen lassen. > **Kommentar vom Anwalt:** > > Der Härteeinwand wird in der Beratung oft zu spät geltend gemacht. Wer eine Modernisierungsankündigung erhält und die spätere Mieterhöhung finanziell nicht tragen kann, sollte die Monatsfrist im Kopf behalten und den Einwand lieber vorsorglich schriftlich erklären, als abzuwarten, bis die Erhöhung tatsächlich verlangt wird. > > — Hermann Kaufmann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kontaktieren Sie unsere Kanzlei unter [04202 / 6 38 37 0](tel:+494202638370) oder schreiben Sie eine E-Mail an [info@rechtsanwaltkaufmann.de](mailto:info@rechtsanwaltkaufmann.de). ## Fragen & Antworten ### Gilt die Mietpreisbremse auch nach einer Modernisierung? Nein. Nach § 556f BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung, die einem Neubau qualitativ gleichkommt. Für laufende Mietverhältnisse spielt die Mietpreisbremse ohnehin keine Rolle, hier gilt stattdessen § 559 BGB. ### Wie lange gilt die Mietpreisbremse noch? Der Bundestag hat die Mietpreisbremse mit Gesetz vom 17.7.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163) verlängert. Landesverordnungen zur Gebietsausweisung dürfen jetzt bis längstens 31. Dezember 2029 gelten, statt wie zuvor bis Ende 2025. ### Wie viel Modernisierungskosten darf der Vermieter auf die Miete umlegen? 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich, abzüglich reiner Instandhaltungsanteile und etwaiger Fördermittel. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter nur 2 Euro je Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB). ### Kann ich eine Modernisierungsmieterhöhung als Mieter ablehnen? Ganz ablehnen in der Regel nicht, aber Sie können sich innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform auf eine unzumutbare Härte berufen (§ 559 Abs. 4 BGB), wenn Sie die erhöhte Miete wirtschaftlich nicht tragen können. Quellen 1. [§ 556d BGB, Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html) 2. [§ 556f BGB, Ausnahmen (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html) 3. [Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, BGBl. 2025 I Nr. 163 vom 22.07.2025 (recht.bund.de)](https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2025/163/VO.html) 4. [§ 559 BGB, Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html) 5. [§ 559a BGB, Anrechnung von Drittmitteln (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559a.html) 6. [§ 555c BGB, Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555c.html) 7. [BGH, Urteil vom 11.11.2020, Az. VIII ZR 369/18 (dejure.org)](https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=11.11.2020&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20369/18) **Hinweis:** Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen rechtlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Beurteilung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Hermann Kaufmann. Eine rechtliche Prüfung Ihres Falls erfolgt erst im Rahmen eines Mandats. Die Inhalte sind teilweise KI-modifiziert und werden redaktionell geprüft. Über den Autor · Hermann Kaufmann · Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in Achim bei Bremen, seit 1994 zugelassen, mit Schwerpunkten im Insolvenz- und Baurecht. [Zum Profil →](https://rechtsanwaltkaufmann.de/kanzlei/hermann-kaufmann.md) ## Das könnte Sie auch interessieren - [Mieterhöhungsschreiben: Fristen, Kappungsgrenze und Zustimmung](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/mieterhoehungsschreiben-fristen.md) – Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB braucht ein formell korrektes Schreiben, die Zustimmung des Mieters und darf die Kappungsgrenze nicht überschreiten. Welche Fristen gelten, wie der Mietspiegel die Höhe begründet und was formelle Fehler kosten. - [Eigenbedarfskündigung: Rechte von Mietern und Vermietern](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/eigenbedarfskuendigung-rechte.md) – Vermieter dürfen wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die Wohnung für sich oder enge Angehörige benötigen, müssen dies aber im Kündigungsschreiben konkret begründen. Mieter können sich mit einer Härtefall-Einrede wehren oder bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Schadensersatz verlangen. Was für beide Seiten gilt. - [Mietminderung bei Mängeln in der Wohnung: Der Ratgeber](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/mietminderung-wohnung-maengel.md) – Ein Wohnungsmangel mindert die Miete kraft Gesetzes nach § 536 BGB, ohne dass der Mieter das erst erklären müsste. Entscheidend sind die richtige Reihenfolge (Mängelanzeige zuerst, dann erst zahlen unter Vorbehalt), eine realistische Minderungshöhe anhand echter Urteile und das Wissen um die Grenzen des Rechts. - [Mündlich fortgesetzter Mietvertrag: Was gilt nach § 545 BGB?](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/mietvertrag-muendlich-fortgesetzt.md) – Nutzt der Mieter die Wohnung nach Vertragsende einfach weiter, verlängert sich der Mietvertrag oft automatisch, auch wenn nichts Schriftliches vereinbart wurde. Was § 545 BGB dazu regelt und wann ein mündlicher Mietvertrag trotzdem wirksam ist.