--- title: "Kündigung Bauvertrag: Was Auftraggeber und Auftragnehmer beachten müssen" description: "Bauvertrag kündigen nach § 648 oder § 648a BGB: Was gilt für die Vergütung, welche Form ist nötig und was sagt aktuelle Rechtsprechung? Anwalt erklärt." url: "https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/kuendigung-bauvertrag" lang: "de" breadcrumb: "Start › Rechtsgebiete › Bau- und Immobilienrecht › Kündigung Bauvertrag: Was Auftraggeber und Auftragnehmer beachten müssen" section: "Bau- und Immobilienrecht" datePublished: "2022-06-28" dateModified: "2026-07-02" author: "Tim Kranzkowski" authorMarkdown: "https://rechtsanwaltkaufmann.de/kanzlei/tim-kranzkowski.md" reviewedBy: "Hermann Kaufmann" note: "Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Zitierfähig ist die Adresse unter url." --- [Bau- und Immobilienrecht](https://rechtsanwaltkaufmann.de/rechtsgebiete/bau-und-immobilienrecht.md) # Kündigung Bauvertrag: Was Auftraggeber und Auftragnehmer beachten müssen Ein Bauvertrag lässt sich jederzeit kündigen, ganz ohne Grund. Der Vergütungsanspruch des Bauunternehmers bleibt trotzdem meist bestehen. Was der Unterschied zwischen freier und außerordentlicher Kündigung bedeutet und was ein aktuelles Urteil zur Kostenberechnung sagt. Aktualisiert: 2\. Juli 2026 · 3 min Lesezeit · Fachlich geprüft von [Hermann Kaufmann](https://rechtsanwaltkaufmann.de/kanzlei/hermann-kaufmann.md) Das Wichtigste in Kürze Der Auftraggeber kann einen Bauvertrag nach § 648 BGB jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen, muss dem Bauunternehmer aber grundsätzlich die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen zahlen. Bei wichtigem Grund steht beiden Parteien zusätzlich die außerordentliche Kündigung nach § 648a BGB offen, die den Vergütungsanspruch auf bereits erbrachte Leistungen begrenzt; jede Kündigung bedarf der Schriftform (§ 650h BGB). Das OLG Düsseldorf präzisierte 2021, dass für ersparte Kosten die tatsächlich ersparten, nicht die ursprünglich kalkulierten Aufwendungen maßgeblich sind. - Der Auftraggeber darf einen Bauvertrag jederzeit bis zur Fertigstellung ohne Angabe von Gründen kündigen (§ 648 BGB), der Bauunternehmer behält aber grundsätzlich seinen Vergütungsanspruch. - Bei einem wichtigen Grund können beide Seiten außerordentlich kündigen (§ 648a BGB), dann erhält der Unternehmer nur die Vergütung für bereits erbrachte Leistungen. - Jede Kündigung eines Bauvertrags muss schriftlich erfolgen, mündliche oder per E-Mail ausgesprochene Kündigungen sind unwirksam (§ 650h BGB). - Nach dem Gesetz wird vermutet, dass dem Unternehmer bei freier Kündigung 5 Prozent der Vergütung für den nicht erbrachten Teil zustehen, sofern nichts anderes dargelegt wird. - Das OLG Düsseldorf hat am 27.8.2021 (Az. I-22 U 267/20) entschieden, dass für die Berechnung ersparter Kosten die tatsächlich ersparten Aufwendungen maßgeblich sind, der Unternehmer trägt dafür nur eine Erstdarlegungspflicht, keine volle Beweislast. ![Person hält Stift und Druckerpapier auf einem Holztisch als Symbolbild für die schriftliche Kündigung eines Bauvertrags](https://cms.rechtsanwaltkaufmann.de/api/media/file/K%C3%BCndigung-eines-Bauvertrages-Mit-Muster-K%C3%BCndigung-1.webp) Ein Bauvertrag lässt sich nach § 648 BGB jederzeit ohne Grund kündigen, der Bauunternehmer behält dabei aber grundsätzlich seinen Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, ein Streitpunkt aus dem Themenfeld [Baumängel und Bauvertrag](https://rechtsanwaltkaufmann.de/themen/baumaengel-bauvertrag.md). Nur bei einem wichtigen Grund greift die außerordentliche Kündigung nach § 648a BGB, die den Vergütungsanspruch auf die bereits erbrachten Leistungen begrenzt. Rechtsstand: Juli 2026. ## Kann ich einen Bauvertrag einfach so kündigen? Ja, wenn Sie der Auftraggeber sind. Das Gesetz gibt dem Auftraggeber mit der sogenannten freien Kündigung nach § 648 BGB das Recht, den Bauvertrag bis zur Fertigstellung des Werks jederzeit zu kündigen, ohne dafür einen Grund nennen zu müssen. Bei Verträgen unter Einbeziehung der VOB/B ergibt sich dasselbe Recht aus § 8 Absatz 1 VOB/B, während sich die Verjährung eines bereits gerügten Mangels nach der [Mängelanzeige nach VOB/B](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/maengelanzeige-vob.md) eigenständig um zwei Jahre verlängern kann. Diese Freiheit hat allerdings einen Preis: Der Auftraggeber wird durch die Kündigung nicht von seiner Pflicht befreit, den Unternehmer für die vereinbarte Leistung zu bezahlen. ## Was muss ich als Auftraggeber trotz Kündigung noch zahlen? Grundsätzlich die volle vereinbarte Vergütung, abzüglich dessen, was der Unternehmer durch die Kündigung an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Aufträge verdient oder böswillig zu verdienen unterlässt. Das Gesetz stellt hierfür eine widerlegbare Vermutung auf: Ohne genauere Angaben werden dem Unternehmer für den nicht erbrachten Teil der Werkleistung 5 Prozent der darauf entfallenden vereinbarten Vergütung zugesprochen. Diese Vermutung lässt sich in beide Richtungen widerlegen, sowohl der Auftraggeber als auch der Unternehmer können im Streitfall höhere oder niedrigere tatsächliche Beträge darlegen. ## Wie werden die ersparten Kosten nach einer Kündigung berechnet? Hier hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 27. August 2021 (Az. I-22 U 267/20) wichtige Leitlinien gesetzt. Für die Höhe der Vergütung für nicht erbrachte Leistungen sind die tatsächlich ersparten Kosten maßgeblich, nicht die ursprünglich kalkulierten. Den Unternehmer trifft dabei nur eine Erstdarlegungspflicht: Er muss seine ersparten Aufwendungen anhand seiner Urkalkulation oder einer nachträglich erstellten Kalkulation nachvollziehbar aufschlüsseln, ohne dass ihn dafür bereits die volle Beweislast trifft. Bestreitet der Auftraggeber diese Angaben, geht die Beweislast für die Widerlegung auf ihn über. Für einen anderweitigen Erwerb durch Folgeaufträge genügt dem Unternehmer dagegen eine schlüssige Erklärung, ob und in welchem Umfang er Ersatzaufträge angenommen hat. ## Wann kann ich einen Bauvertrag außerordentlich kündigen? Wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der Ihnen die Fortsetzung des Vertrags bis zur Fertigstellung unzumutbar macht. Anders als bei der freien Kündigung steht dieses Recht nach § 648a BGB beiden Vertragsparteien zu, also auch dem Bauunternehmer, etwa wenn der Auftraggeber trotz Fälligkeit nicht zahlt. Die außerordentliche Kündigung wirkt sich auch auf die Vergütung anders aus als die freie Kündigung: Der Unternehmer darf hier nur die Vergütung für den bereits erbrachten Teil des Werks verlangen, nicht für den nicht ausgeführten Rest. Möglich ist zudem eine Teilkündigung, die sich nur auf einen abgrenzbaren Teil des Werks bezieht. Nach der Kündigung sollten beide Seiten möglichst gemeinsam den erreichten Leistungsstand feststellen, verweigert eine Partei die Mitwirkung daran ohne triftigen Grund, kehrt sich die Beweislast zu ihren Lasten um. ## Welche Form muss die Kündigung eines Bauvertrags haben? Die Schriftform. Seit dem 1. Januar 2018 gilt nach § 650h BGB für die Kündigung von Bauverträgen zwingend die Schriftform, eine mündliche Kündigung oder eine Kündigung per E-Mail ist unwirksam. Bei Verträgen unter Einbeziehung der VOB/B ordnet zusätzlich § 8 Absatz 6 VOB/B dieselbe Schriftform an. Wer sich vom Vertrag lösen möchte, sollte angesichts des fortbestehenden Vergütungsanspruchs des Unternehmers vorab genau abwägen, ob die Kündigung tatsächlich der richtige Weg ist oder ob eine einvernehmliche Vertragsanpassung oder -aufhebung die wirtschaftlich sinnvollere Lösung wäre, statt etwa vorschnell die Arbeiten einzustellen, wie der Beitrag zum [Leistungsverweigerungsrecht im Bauvertragsrecht](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/leistungsverweigerungsrecht-bau.md) für beide Vertragsseiten erklärt. > **Kommentar vom Anwalt:** > > In der Beratung unterschätzen Auftraggeber regelmäßig, dass die freie Kündigung nach § 648 BGB keine kostenlose Ausstiegsoption ist. Die 5-Prozent-Vermutung des Gesetzes ist nur ein Auffangwert, in der Praxis verlangen Bauunternehmer häufig deutlich mehr und legen dafür ihre Kalkulation offen. Wer kündigen möchte, sollte vorher genau durchrechnen lassen, was das wirtschaftlich bedeutet, und nicht erst nach der schriftlichen Kündigung mit der Abrechnung überrascht werden. > > — Hermann Kaufmann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kontaktieren Sie unsere Kanzlei unter [04202 / 6 38 37 0](tel:+494202638370) oder schreiben Sie eine E-Mail an [info@rechtsanwaltkaufmann.de](mailto:info@rechtsanwaltkaufmann.de). ## Fragen & Antworten ### Braucht der Auftraggeber einen Grund, um einen Bauvertrag zu kündigen? Nein, die freie Kündigung nach § 648 BGB steht dem Auftraggeber jederzeit bis zur Fertigstellung des Werks ohne Angabe von Gründen zu. Sie befreit ihn aber nicht von der Pflicht, dem Unternehmer die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen zu zahlen. ### Muss ich als Auftraggeber die volle Vergütung zahlen, wenn ich frei kündige? Grundsätzlich ja, abzüglich dessen, was der Unternehmer durch die Kündigung erspart oder anderweitig verdient. Ohne genauere Angaben gilt eine gesetzliche Vermutung von 5 Prozent der Vergütung für den nicht erbrachten Teil, diese Vermutung kann durch konkrete Zahlen widerlegt werden. ### Kann auch der Bauunternehmer einen Bauvertrag kündigen? Ja, im Rahmen der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB, etwa wenn der Auftraggeber trotz Fälligkeit nicht zahlt. Anders als bei der freien Kündigung des Auftraggebers erhält der Unternehmer dann nur die Vergütung für den bereits erbrachten Teil der Leistung. ### Reicht eine Kündigung per E-Mail für einen Bauvertrag aus? Nein. Seit dem 1.1.2018 verlangt § 650h BGB für die Kündigung eines Bauvertrags zwingend die Schriftform, eine E-Mail oder mündliche Kündigung ist unwirksam. Quellen 1. [§ 648 BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__648.html) 2. [§ 648a BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__648a.html) 3. [§ 650h BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650h.html) 4. [OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.8.2021, Az. I-22 U 267/20 (ersparte Kosten nach freier Kündigung)](https://nrwe.justiz.nrw.de/olgs/duesseldorf/j2021/22_U_267_20_Urteil_20210827.html) **Hinweis:** Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen rechtlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Beurteilung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Hermann Kaufmann. Eine rechtliche Prüfung Ihres Falls erfolgt erst im Rahmen eines Mandats. Die Inhalte sind teilweise KI-modifiziert und werden redaktionell geprüft. Über den Autor · Tim Kranzkowski · Jurist (Mag. iur.) Jurist (Mag. iur.). Er schreibt für die Kanzlei vor allem zum Insolvenzrecht, Bau- und Immobilienrecht sowie Bank- und Kapitalmarktrecht. [Zum Profil →](https://rechtsanwaltkaufmann.de/kanzlei/tim-kranzkowski.md) ## Das könnte Sie auch interessieren - [Mängel bei Wohnungsübergabe: Rechte von Mietern und Vermietern](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/maengel-bei-wohnungsuebergabe.md) – Wer Mängel bei der Wohnungsübergabe nicht im Protokoll festhält, verliert später meist die Möglichkeit, sich darauf zu berufen. Was ins Protokoll gehört, wie die Mietminderung nach § 536 BGB funktioniert und was der BGH zu Schönheitsreparaturen entschieden hat. - [Widerrufsrecht bei Handwerkerverträgen: Was Kunden und Betriebe wissen müssen](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/widerrufsrecht-handwerker.md) – Wird ein Handwerkervertrag außerhalb des Betriebs oder telefonisch geschlossen, steht Verbrauchern ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. 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