--- title: "Notarielle Beurkundungspflicht beim Grundstückskauf: Was gilt nach § 311b BGB?" description: "Welche Abreden beim Grundstückskauf notariell beurkundet werden müssen, was bei Formmängeln gilt und wie eine Schwarzgeldabrede rechtlich zu bewerten ist." url: "https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/beurkundungspflicht-grundstueckskauf" lang: "de" breadcrumb: "Start › Rechtsgebiete › Bau- und Immobilienrecht › Notarielle Beurkundungspflicht beim Grundstückskauf: Was gilt nach § 311b BGB?" section: "Bau- und Immobilienrecht" datePublished: "2020-08-11" dateModified: "2026-07-02" author: "Hermann Kaufmann" authorMarkdown: "https://rechtsanwaltkaufmann.de/kanzlei/hermann-kaufmann.md" note: "Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Zitierfähig ist die Adresse unter url." --- [Bau- und Immobilienrecht](https://rechtsanwaltkaufmann.de/rechtsgebiete/bau-und-immobilienrecht.md) # Notarielle Beurkundungspflicht beim Grundstückskauf: Was gilt nach § 311b BGB? Ein Grundstückskaufvertrag muss nach § 311b Abs. 1 BGB vollständig notariell beurkundet werden, das gilt auch für Nebenabreden, die nach dem Willen der Parteien zum Geschäft gehören. Mündliche Zusatzvereinbarungen oder eine Schwarzgeldabrede können den Vertrag gefährden oder zumindest rechtlich riskant machen. Aktualisiert: 2\. Juli 2026 · 7 min Lesezeit Das Wichtigste in Kürze Ein Grundstückskaufvertrag bedarf nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung, ohne sie ist er nach § 125 BGB nichtig. Beurkundungspflichtig sind auch alle Nebenabreden wie Zahlungsmodalitäten oder mitverkauftes Inventar; mündlich getroffene Zusatzabreden sind deshalb regelmäßig unwirksam. Ein zunächst formnichtiger Vertrag wird durch Auflassung und Grundbucheintragung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB rückwirkend geheilt. Eine Schwarzgeldabrede macht den Vertrag laut BGH-Rechtsprechung in aller Regel nicht insgesamt nichtig. Der Notar muss nach § 17 BeurkG über die rechtliche Tragweite belehren, ersetzt aber keine anwaltliche Prüfung. - Grundstückskaufverträge müssen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden, ein Verstoß führt nach § 125 BGB grundsätzlich zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags. - Beurkundungspflichtig sind alle Abreden, die nach dem Willen der Parteien Teil des Geschäfts sein sollen, nicht nur Kaufpreis und Grundstücksbezeichnung, auch rechtlich verknüpfte Zusatzverträge wie ein städtebaulicher Durchführungsvertrag können mitbeurkundungsbedürftig sein. - Mündliche oder nur schriftliche Nebenabreden neben der notariellen Urkunde sind formnichtig, ebenso nachträgliche Vertragsänderungen vor der Auflassung, wenn sie erneut beurkundungspflichtige Punkte betreffen. - Ein zunächst formnichtiger Vertrag wird nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB rückwirkend wirksam, sobald Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch erfolgt sind. - Eine Schwarzgeldabrede zur teilweisen Kaufpreisverschleierung führt nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung in der Regel nicht zur Gesamtnichtigkeit des Grundstückskaufvertrags, anders als bei vergleichbaren Abreden in Werkverträgen. ![Notar und Vertragsparteien bei der Unterzeichnung eines Grundstückskaufvertrags als Symbolbild für die notarielle Beurkundungspflicht](https://cms.rechtsanwaltkaufmann.de/api/media/file/Baurecht-Rechtsanwalt-Kaufmann-1-1600x1114.webp) Ein Grundstückskaufvertrag muss nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB vollständig notariell beurkundet werden, sonst ist er nach § 125 BGB nichtig. Das gilt nicht nur für Kaufpreis und Grundstücksbezeichnung, sondern für alle Abreden, die nach dem Willen der Parteien Teil des Geschäfts sein sollen. Rechtsstand: Juli 2026. ## Warum müssen Grundstückskaufverträge überhaupt notariell beurkundet werden? Die notarielle Beurkundung ist eine gesetzliche Formvorschrift, die beim [Immobilienkauf](https://rechtsanwaltkaufmann.de/themen/immobilienkauf.md) mehrere Zwecke gleichzeitig verfolgt. Sie soll die Vertragsparteien vor einem übereilten Grundstücksgeschäft warnen, weil eine Immobilie meist einen der größten Vermögenswerte im Leben eines Menschen darstellt. Sie sichert außerdem Rechtssicherheit im Rechtsverkehr, da der Notar den Vertragsinhalt in einer Niederschrift festhält, den Beteiligten vorliest und diese die Niederschrift ausdrücklich genehmigen und unterschreiben müssen. Schließlich stellt sie sicher, dass eine unabhängige, rechtskundige Person den Vertragsinhalt vor Abschluss prüft und die Parteien über die Tragweite ihres Geschäfts aufklärt. ## Welche Abreden sind konkret beurkundungspflichtig? Beurkundungspflichtig ist nicht nur die Hauptleistungspflicht aus § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, also die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung gegen Zahlung des Kaufpreises. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erstreckt sich die Formpflicht auf sämtliche Abreden, die nach dem Willen der Parteien zum Geschäft gehören sollen, unabhängig davon, wie wichtig oder nebensächlich sie erscheinen. Dazu zählen in der Praxis häufig Vereinbarungen über Anzahlungen, die Übernahme von mitverkauftem Zubehör wie Einbauküche oder Gartenhäuschen, Nutzungsentschädigungen bei verspäteter Übergabe oder zugesagte Renovierungsarbeiten des Verkäufers vor Übergabe. Maßgeblich ist dabei die rechtliche Verknüpfung, nicht die bloße zeitliche Nähe zum Vertragsschluss. Besteht zwischen dem Grundstückskaufvertrag und einem weiteren Vertrag eine solche Einheit und sollen beide miteinander stehen und fallen, muss auch der zweite Vertrag mitbeurkundet werden, selbst wenn er für sich genommen nicht formbedürftig wäre. So entschied das Oberlandesgericht Köln am 16. Mai 2019 (Az. 19 U 207/18), dass ein städtebaulicher Durchführungsvertrag, der den Käufer zu einer bestimmten Bebauung verpflichtet, mitbeurkundet werden musste, weil er zugleich Wirksamkeitsvoraussetzung für den Grundstückskauf war. Eine bloße Bedingung reicht für sich genommen dagegen noch nicht aus. Der Bundesgerichtshof hat am 29. Januar 2021 (Az. V ZR 139/19) klargestellt, dass ein Grundstücksvertrag nicht schon deshalb formnichtig ist, weil seine Wirksamkeit von einem anderen, nicht beurkundeten Vertrag abhängig gemacht wird. Entscheidend ist, ob Inhalte des anderen Vertrags zum eigentlichen Gegenstand des Grundstücksgeschäfts werden sollen, eine reine Bedingung genügt dafür noch nicht. ## Was passiert bei mündlichen oder zusätzlichen schriftlichen Nebenabreden? Häufig einigen sich Verkäufer und Käufer im Gespräch vor oder nach dem Notartermin auf zusätzliche Punkte, etwa eine mündliche Zusage zur Beseitigung eines Mangels oder eine gesonderte schriftliche Vereinbarung über Möbel, die nicht in der notariellen Urkunde steht. Betrifft eine solche Nebenabrede einen Punkt, der nach dem Willen der Parteien zum Grundstücksgeschäft gehören soll, ist sie formnichtig, unabhängig davon, ob sie mündlich oder nur privatschriftlich getroffen wurde. Nach § 139 BGB kann diese Teilnichtigkeit im Zweifel sogar den gesamten Grundstückskaufvertrag erfassen, wenn die Parteien den Vertrag ohne die nichtige Nebenabrede nicht geschlossen hätten. Dasselbe gilt für nachträgliche Vertragsänderungen, die vor der Auflassung vereinbart werden. Wird beispielsweise der Kaufpreis nach Beurkundung, aber vor der Eigentumsumschreibung, formlos angepasst, ist diese Änderung ihrerseits beurkundungsbedürftig. Wer eine wichtige Zusatzvereinbarung treffen möchte, sollte sie deshalb konsequent in eine notarielle Nachtragsurkunde aufnehmen lassen, statt sich auf eine mündliche Abrede zu verlassen. > **Kommentar vom Anwalt:** > > In der Beratungspraxis sehe ich häufig, dass Käufer und Verkäufer kurz vor dem Notartermin noch schnell eine Zusatzabrede treffen, etwa zur Übernahme von Möbeln oder zu einer Ratenzahlung, und diese dann nur per E-Mail oder Handschlag festhalten. Das kann im Streitfall dazu führen, dass genau diese Abrede unwirksam ist. Nehmen Sie jede Vereinbarung, die aus Ihrer Sicht zum Grundstücksgeschäft gehört, konsequent in die Urkunde oder eine Nachtragsurkunde auf. > > — Hermann Kaufmann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht ## Macht eine Schwarzgeldabrede den Grundstückskaufvertrag insgesamt nichtig? In der Regel nein. Wird beim Notartermin ein niedrigerer Kaufpreis beurkundet als tatsächlich vereinbart, um Steuern zu sparen, und wird die Differenz zusätzlich in bar gezahlt, hat der Bundesgerichtshof am 15. März 2024 (Az. V ZR 115/22) entschieden, dass der Grundstückskaufvertrag dadurch nicht automatisch insgesamt nichtig wird. Eine Nichtigkeit kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Rechtsgeschäfts ist. Das ist regelmäßig nicht der Fall, wenn beide Parteien den eigentlichen Leistungsaustausch, also Eigentumsübertragung gegen Zahlung, ernsthaft wollten und der niedrigere Beurkundungspreis nur der Verschleierung eines Teilbetrags diente. Der Bundesgerichtshof grenzt sich damit ausdrücklich von seiner Rechtsprechung zu Werkverträgen ab: Bei einem Bauvertrag mit einer sogenannten Ohne-Rechnung-Abrede führt ein Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nach § 134 BGB regelmäßig zur Nichtigkeit des gesamten Werkvertrags. Diese für den VII. Zivilsenat maßgebliche Wertung lässt sich auf Grundstückskaufverträge nicht übertragen, weil es für Grundstücksgeschäfte an einer vergleichbaren gesetzlichen Verbotsnorm fehlt und der besondere Schutzzweck des Schwarzarbeitsgesetzes, nämlich fairer Wettbewerb unter Handwerksbetrieben, hier nicht einschlägig ist. Das ändert nichts daran, dass eine Schwarzgeldabrede steuerstrafrechtlich riskant bleibt, zivilrechtlich gefährdet sie den Bestand des Kaufvertrags nach dieser Entscheidung aber nur in seltenen Ausnahmefällen. ## Wie wird ein zunächst formnichtiger Vertrag doch noch wirksam? Das Gesetz sieht für den Formmangel eine wichtige Heilungsmöglichkeit vor. Nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wird ein ohne notarielle Beurkundung geschlossener Grundstückskaufvertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig, sobald die Auflassung, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang, und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt sind. Diese Heilung wirkt auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses zurück und erfasst grundsätzlich auch beurkundungsbedürftige Nebenabreden, die zunächst formnichtig waren, sofern sie inhaltlich unverändert Teil des geheilten Geschäfts bleiben. Bis zur Eintragung bleibt der Vertrag jedoch schwebend unwirksam, keine der Parteien kann sich vorher auf ihn berufen oder Erfüllung verlangen. Unabhängig vom Zeitpunkt der Eintragung wird parallel regelmäßig die [Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf](https://rechtsanwaltkaufmann.de/steuerrecht/grunderwerbsteuer-immobilienkauf.md) fällig. Erst mit der Grundbucheintragung entsteht endgültige Rechtssicherheit, weshalb Käufer den Fortgang des Grundbuchverfahrens im eigenen Interesse im Blick behalten sollten. ## Was genau prüft und belehrt der Notar bei der Beurkundung? Der Notar ist nach § 17 Abs. 1 BeurkG verpflichtet, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben. Er soll dabei darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden und unerfahrene oder rechtlich ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Diese Belehrungspflicht bezieht sich auf die rechtliche Seite des Geschäfts, etwa Eigentumsverhältnisse, Belastungen im Grundbuch oder die Bedeutung der Auflassung. Sie ersetzt aber keine eigene wirtschaftliche oder bautechnische Prüfung des Kaufobjekts, der Notar bewertet weder den Kaufpreis noch prüft er den Bauzustand der Immobilie. Wer sich zusätzlich zur notariellen Belehrung über wirtschaftliche Risiken, den baulichen Zustand oder mögliche Sachmängel des Objekts absichern möchte, sollte den Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin anwaltlich prüfen lassen und die dafür relevanten Unterlagen selbst systematisch durchsehen. > **Kommentar vom Anwalt:** > > Käufer verlassen sich oft darauf, dass der Notar schon prüft, ob der Kaufpreis angemessen ist oder das Haus in Ordnung ist. Genau das gehört nicht zu seiner Aufgabe. Wer sich zusätzlich zur notariellen Belehrung absichern möchte, sollte den Vertragsentwurf und die relevanten Unterlagen vor dem Termin selbst oder anwaltlich durchsehen, danach ist es meist zu spät für Nachbesserungen. > > — Hermann Kaufmann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Welche Unterlagen dafür infrage kommen, erklärt der Artikel [Due Diligence beim Immobilienkauf](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/due-diligence-immobilien.md). ## Welche Folgen hat ein unwirksamer Grundstückskaufvertrag für die Parteien? Solange die Heilung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht eingetreten ist, kann aus einem formnichtigen Vertrag keine Partei Erfüllung verlangen, weder die Übereignung des Grundstücks noch die Zahlung des Kaufpreises. Wurden bereits Leistungen erbracht, etwa eine Anzahlung geleistet oder das Grundstück schon übergeben, sind diese nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung rückabzuwickeln. Verlässt sich eine Partei erkennbar auf die Wirksamkeit eines formnichtigen Vertrags und wird dadurch geschädigt, kommen unter engen Voraussetzungen zusätzlich Ansprüche aus vorvertraglichem Verschulden in Betracht, etwa wenn eine Partei den Formmangel kannte und die andere bewusst im Unklaren ließ. Für eine individuelle Prüfung Ihres Grundstücksgeschäfts erreichen Sie unsere Kanzlei unter [04202 / 6 38 37 0](tel:+494202638370) oder per E-Mail an [info@rechtsanwaltkaufmann.de](mailto:info@rechtsanwaltkaufmann.de). ## Fragen & Antworten ### Muss jede Nebenabrede beim Grundstückskauf notariell beurkundet werden? Ja, wenn sie nach dem Willen der Parteien Teil des Grundstücksgeschäfts sein soll, etwa Zahlungsmodalitäten, mitverkauftes Zubehör oder zugesagte Renovierungsarbeiten. Maßgeblich ist die rechtliche Verknüpfung mit dem Kaufvertrag, nicht die Wichtigkeit der Abrede. ### Was passiert, wenn Käufer und Verkäufer eine Zusatzabrede nur mündlich treffen? Eine solche Abrede ist formnichtig, wenn sie einen beurkundungspflichtigen Punkt betrifft. Nach § 139 BGB kann diese Teilnichtigkeit im Zweifel sogar den gesamten Grundstückskaufvertrag erfassen, wenn die Parteien ohne die Abrede nicht abgeschlossen hätten. ### Wird ein formnichtiger Grundstückskaufvertrag jemals doch noch wirksam? Ja, nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB heilt der Formmangel rückwirkend, sobald Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt sind. Bis dahin bleibt der Vertrag schwebend unwirksam. ### Macht eine Schwarzgeldabrede den Grundstückskaufvertrag automatisch nichtig? In der Regel nicht. Nach dem BGH-Urteil vom 15.03.2024 (Az. V ZR 115/22) bleibt der Vertrag grundsätzlich wirksam, eine Nichtigkeit kommt nur infrage, wenn die Steuerhinterziehung alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Geschäfts war. ### Prüft der Notar auch den baulichen Zustand oder den Kaufpreis der Immobilie? Nein. Der Notar belehrt nach § 17 BeurkG über die rechtliche Tragweite des Geschäfts, prüft aber weder den Bauzustand noch die wirtschaftliche Angemessenheit des Kaufpreises. Dafür ist eine gesonderte anwaltliche oder bautechnische Prüfung vor der Beurkundung sinnvoll. Quellen 1. [§ 311b BGB, Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html) 2. [§ 125 BGB, Nichtigkeit wegen Formmangels (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__125.html) 3. [§ 139 BGB, Teilnichtigkeit (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__139.html) 4. [§ 17 BeurkG, Belehrungspflicht des Notars (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html) 5. [§ 134 BGB, Gesetzliches Verbot (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__134.html) 6. [OLG Köln, Urteil vom 16.05.2019, Az. 19 U 207/18 (städtebaulicher Durchführungsvertrag mitbeurkundungsbedürftig)](https://nrwe.justiz.nrw.de/pdfdownload/downloadEntscheidung.php?entscheidung=/nrwe/olgs/koeln/j2019/19_U_207_18_Beschluss_20190516.html) 7. [BGH, Urteil vom 29.01.2021, Az. V ZR 139/19 (Bedingung allein begründet keine Beurkundungspflicht des verknüpften Vertrags)](https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=29.01.2021&Aktenzeichen=V+ZR+139/19) 8. [BGH, Urteil vom 15.03.2024, Az. V ZR 115/22 (Schwarzgeldabrede führt nicht automatisch zur Gesamtnichtigkeit)](https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=15.03.2024&Aktenzeichen=V+ZR+115%2F22) **Hinweis:** Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen rechtlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Beurteilung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Hermann Kaufmann. Eine rechtliche Prüfung Ihres Falls erfolgt erst im Rahmen eines Mandats. Die Inhalte sind teilweise KI-modifiziert und werden redaktionell geprüft. Über den Autor · Hermann Kaufmann · Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in Achim bei Bremen, seit 1994 zugelassen, mit Schwerpunkten im Insolvenz- und Baurecht. [Zum Profil →](https://rechtsanwaltkaufmann.de/kanzlei/hermann-kaufmann.md) ## Das könnte Sie auch interessieren - [Due Diligence beim Immobilienkauf: Was Käufer rechtlich prüfen sollten](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/due-diligence-immobilien.md) – Due Diligence beim Immobilienkauf heißt Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Mietverträge und Altlasten vor der Beurkundung systematisch zu prüfen. Ein BGH-Urteil hat zudem die Aufklärungspflichten der Verkäufer verschärft. 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