--- title: "Baufirma in Verzug setzen: Muster für die Mahnung bei Bauverzögerung" description: "Muster, um die Baufirma bei Bauverzögerung rechtssicher in Verzug zu setzen und Schadensersatz zu sichern. Rechtsanwalt für Baurecht in Achim bei Bremen." url: "https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/baufirma-in-verzug-setzen-muster" lang: "de" breadcrumb: "Start › Rechtsgebiete › Bau- und Immobilienrecht › Baufirma in Verzug setzen: Muster für die Mahnung bei Bauverzögerung" section: "Bau- und Immobilienrecht" datePublished: "2022-11-11" dateModified: "2026-07-02" author: "Hermann Kaufmann" authorMarkdown: "https://rechtsanwaltkaufmann.de/kanzlei/hermann-kaufmann.md" note: "Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Zitierfähig ist die Adresse unter url." --- [Bau- und Immobilienrecht](https://rechtsanwaltkaufmann.de/rechtsgebiete/bau-und-immobilienrecht.md) # Baufirma in Verzug setzen: Muster für die Mahnung bei Bauverzögerung Bleibt der Fertigstellungstermin unerreicht, kann der Bauherr Schadensersatz verlangen, wenn die Baufirma zuvor wirksam in Verzug gesetzt wurde. Mit Muster für die Mahnung. Aktualisiert: 2\. Juli 2026 · 4 min Lesezeit Das Wichtigste in Kürze Verzögert sich der Hausbau, haftet die Baufirma nur, wenn sie zuvor in Verzug gesetzt wurde. Bei einem fest vereinbarten Fertigstellungstermin tritt der Verzug automatisch mit dessen Ablauf ein, sonst braucht es eine schriftliche Mahnung. Der Bauherr kann dann Hotelkosten, zusätzliche Mietzahlungen und Rechtsverfolgungskosten ersetzt verlangen, ohne ein Verschulden der Baufirma beweisen zu müssen, denn die Beweislast liegt bei ihr. Der Anspruch verjährt regelmäßig nach drei Jahren. - Bei fest vereinbartem Fertigstellungstermin gerät die Baufirma automatisch in Verzug, eine zusätzliche Mahnung ist nicht nötig (§ 286 Abs. 2 BGB). - Fehlt ein fester Termin, muss der Bauherr die Baufirma schriftlich mahnen, bevor Verzug eintritt. - Die Baufirma muss beweisen, dass sie die Verzögerung nicht zu vertreten hat, nicht der Bauherr das Gegenteil. - Ersatzfähig sind unter anderem Hotelkosten, zusätzliche Mietzahlungen, Möbellagerung und Rechtsverfolgungskosten. - Der Schadensersatzanspruch aus Verzug verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB). ![Bauarbeiter und Bauherrin besprechen eine Verzögerung auf der Baustelle](https://cms.rechtsanwaltkaufmann.de/api/media/file/In-Verzug-setzen-Bauleistung-Muster-Verzugsschaeden-im-Bau-1.webp) Gerät eine Baufirma mit der Fertigstellung in Verzug, kann der Bauherr Schadensersatz verlangen, etwa für Hotelkosten oder eine Ersatzwohnung. Voraussetzung ist, dass die Baufirma zuvor wirksam in Verzug gesetzt wurde. Rechtsstand: Juli 2026. ## Wann gerät eine Baufirma automatisch in Verzug? Ist im Bauvertrag ein fester Fertigstellungstermin vereinbart, kommt die Baufirma mit dessen Überschreitung automatisch in Verzug, eine zusätzliche Mahnung ist dann nicht erforderlich (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Fehlt ein solcher Termin, muss der Bauherr die Baufirma zunächst schriftlich mahnen und zur Fertigstellung auffordern, bevor Verzug und ein daran anknüpfender Schadensersatzanspruch überhaupt entstehen können. ## Wie setze ich die Baufirma in Verzug? Die Mahnung sollte per Einschreiben erfolgen, damit sich Zugang und Datum später beweisen lassen. Sie muss die noch ausstehenden Leistungen konkret benennen und eine eindeutige Aufforderung enthalten, diese zu erbringen. Sinnvoll ist zusätzlich eine angemessene Nachfrist, nach deren Ablauf weitere Schritte wie ein Rücktritt oder eine Ersatzvornahme möglich werden. Bereits entstandene Mehrkosten, etwa für eine Interimswohnung, sollten in der Mahnung beziffert werden. ## Muster: Mahnung wegen Verspätung der Bauleistungen **Sehr geehrte Damen und Herren,** Ihnen wurde am … der Auftrag erteilt, folgende Bauleistungen zu erbringen: … Die vereinbarte Bauzeit zur Fertigstellung der Arbeiten ist verstrichen. Ich fordere Sie hiermit ausdrücklich auf, die Arbeiten vertragsgemäß fertigzustellen. _(bei Bedarf)_ Hiermit setze ich Ihnen eine Nachfrist bis zum …, um die restlichen Leistungen zu erbringen. _(falls bereits Schäden eingetreten sind)_ Infolge der Verzögerung sind mir bereits folgende wirtschaftliche Nachteile entstanden: Hotelkosten in Höhe von …, Anmietung einer Ersatzwohnung in Höhe von …, Unterbringungskosten in Höhe von … Bitte überweisen Sie die genannten Kosten in Höhe von … bis zum … (Datum) auf mein Konto …. Mit freundlichen Grüßen (Vorname, Nachname) ## Welche Schäden kann ich bei Bauverzug ersetzt verlangen? Grundlage des Anspruchs sind §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB. Ersatzfähig sind unter anderem Hotelkosten, zusätzliche Mietzahlungen für eine Interimswohnung, die Kosten für die Lagerung von Möbeln sowie Rechtsverfolgungskosten. Eine ausführlichere Übersicht aller ersatzfähigen Kostenpositionen bei einer Bauverzögerung, samt Nachweispflichten und Vertragsstrafe, liefert der Beitrag [Bauverzögerung: Welche Kosten können Bauherren geltend machen?](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/bauverzoegerung-kosten-entschaedigung.md). Steht keine gleichwertige Ersatzwohnung zur Verfügung, kann der Bauherr nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zudem eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen: In dem entschiedenen Fall hatte ein Erwerber während der Verzögerung nur eine deutlich kleinere Ersatzwohnung zur Verfügung, obwohl die Mietkosten dafür bereits erstattet wurden. Der Bundesgerichtshof sprach ihm zusätzlich eine Entschädigung für den entgangenen Wohnkomfort zu, da die kleinere Wohnung keine spürbare Beeinträchtigung ausschloss. ## Muss ich der Baufirma ein Verschulden nachweisen? Nein, hier gilt eine für Bauherren günstige Beweislastverteilung. Die Baufirma muss selbst nachweisen, dass sie die Verzögerung nicht zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zu vertreten hat sie nach § 276 Abs. 1 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit, das Verschulden von Subunternehmern und anderen Erfüllungsgehilfen muss sie sich nach § 278 BGB zurechnen lassen. Personalmangel, Lieferengpässe oder eigene Planungsfehler entlasten die Baufirma daher in aller Regel nicht. ## Was, wenn ich selbst die Verzögerung verursacht habe? Gehen die Verzögerungen auf nachträgliche Planänderungen des Bauherrn zurück, gerät die Baufirma dadurch nicht in Verzug. Eine sorgfältige Planung vor Baubeginn und eine klare vertragliche Regelung der Leistungen beugen solchen Streitigkeiten vor. Bei der Vertragsgestaltung und bei der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben unterstützt ein Rechtsanwalt für Baurecht. Wie eine Mängelanzeige nach VOB/B rechtlich einzuordnen ist und welche Form und Wirkung sie hat, zeigt der Beitrag [Mängelanzeige nach VOB/B: Form, Wirkung und Muster](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/maengelanzeige-vob.md). Einen Überblick über alle Beiträge zu Baumängeln und Bauvertrag gibt die Themenseite [Baumängel und Bauvertrag](https://rechtsanwaltkaufmann.de/themen/baumaengel-bauvertrag.md). ## Wie lange habe ich Zeit, den Schaden geltend zu machen? Der Schadensersatzanspruch wegen Verzugs verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Bauherr von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Nach dem Grundsatz der Schadenseinheit läuft die Frist einheitlich auch für Folgeschäden, die zu diesem Zeitpunkt bereits absehbar waren. > **Kommentar vom Anwalt:** > > Die meisten Bauherren zögern die Mahnung zu lange hinaus, weil sie die Zusammenarbeit mit der Baufirma nicht belasten wollen. Verständlich, aber teuer: Ohne wirksame Inverzugsetzung fehlt später die Grundlage für den Schadensersatz, selbst wenn die Verzögerung offensichtlich am Bauunternehmen lag. Ich empfehle, die Mahnung förmlich und frühzeitig zu verschicken, das schließt ein klärendes Gespräch daneben nicht aus. > > — Hermann Kaufmann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Rechtsstand: Juli 2026. Kontaktieren Sie unsere Kanzlei unter [04202 / 6 38 37 0](tel:+494202638370) oder schreiben Sie eine E-Mail an [info@rechtsanwaltkaufmann.de](mailto:info@rechtsanwaltkaufmann.de). ## Fragen & Antworten ### Muss ich die Baufirma immer förmlich mahnen, bevor ich Schadensersatz verlangen kann? Nur, wenn kein fester Fertigstellungstermin vereinbart wurde. Bei einem kalendermäßig bestimmten Termin tritt Verzug automatisch mit dessen Ablauf ein, eine gesonderte Mahnung ist dann nicht nötig. ### Welche Kosten kann ich bei Bauverzug von der Baufirma ersetzt verlangen? Unter anderem Hotelkosten, zusätzliche Mietzahlungen für eine Ersatzwohnung, Kosten für die Möbellagerung und Rechtsverfolgungskosten. Unter bestimmten Voraussetzungen kommt zusätzlich eine Nutzungsausfallentschädigung in Betracht. ### Muss ich beweisen, dass die Baufirma die Verzögerung verschuldet hat? Nein. Die Baufirma muss beweisen, dass sie die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Gelingt ihr das nicht, haftet sie. ### Wie lange kann ich Schadensersatz wegen Bauverzugs geltend machen? Der Anspruch verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist und Sie von den Umständen Kenntnis erlangt haben. Quellen 1. [§ 286 BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__286.html) 2. [§ 280 BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__280.html) 3. [§ 276 BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__276.html) 4. [§ 278 BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__278.html) 5. [§§ 195, 199 BGB, Verjährung (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__195.html) 6. [BGH, Urteil vom 20.2.2014, Az. VII ZR 172/13 (Nutzungsausfallentschädigung bei Verzug)](https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Aktenzeichen=VII%20ZR%20172%2F13) **Hinweis:** Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen rechtlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Beurteilung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Hermann Kaufmann. Eine rechtliche Prüfung Ihres Falls erfolgt erst im Rahmen eines Mandats. Die Inhalte sind teilweise KI-modifiziert und werden redaktionell geprüft. Über den Autor · Hermann Kaufmann · Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in Achim bei Bremen, seit 1994 zugelassen, mit Schwerpunkten im Insolvenz- und Baurecht. [Zum Profil →](https://rechtsanwaltkaufmann.de/kanzlei/hermann-kaufmann.md) ## Das könnte Sie auch interessieren - [Pfusch am Bau: Wer haftet für Baumängel?](https://rechtsanwaltkaufmann.de/bau-und-immobilienrecht/pfusch-am-bau-wer-haftet.md) – Bauunternehmer, Architekt, Bauträger oder Subunternehmer: Wer bei Pfusch am Bau tatsächlich haftet, hängt davon ab, wessen Pflichtverletzung den Mangel verursacht hat. 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