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Bau- und Mietrecht
29
Aug

Ihre Entscheidung zum Schadensersatz

Ihr Baurecht – Ihre Entscheidung zum Schadensersatz trotz Kehrtwende des Bundesgerichtshofes

BGH, Urteil vom 21.06.2018, Az. VII ZR 173/16 folgend auf BGH, Urteil vom 22.02.2018, VII ZR 46/17

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: keine fiktive Abrechnung mehr, dafür aber Zahlung eines Vorschusses oder sofortige Beseitigung der Baumängel.

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung bekanntgegeben, dass es für den Bauherren nunmehr keinen fiktiven Schadensersatz mehr gibt. Rückwirkend bis zum Jahre 2002 kann der Bauherr nicht mehr die hypothetisch angefallenen Mangelbeseitigungskosten verlangen.

Vielmehr tritt an diese Stelle ein Wahlrecht.

Dieses Wahlrecht besagt, dass er entweder für die vorzunehmende Mangelbeseitigung einen Vorschuss der tatsächlich anfallenden Kosten beanspruchen kann. Oder er lässt den Mangel sofort selbst beheben und klagt diese angefallenen Kosten ein. Oder, insbesondere im Falle des Verkaufes des Objektes, kann er die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert des Bauobjektes und dem hypothetischen Wert ohne Baumängel geltend machen bzw. den konkreten Mindererlös ersetzt verlangen.

Der BGH hatte bereits zu Beginn des Jahres entschieden, dass, entgegen der bisherigen Rechtsprechung, keine fiktiven Reparaturkosten bei Baumängeln mehr zu beanspruchen sind. Er begründete dies damit, dass die Geltendmachung fiktiver Kosten oft zu einer Übervorteilung des Bauherren führen würde, da mehr abgerechnet würde, als die konkrete Schadensbehebung kosten würde. Dieses sei nicht der Sinn der gesetzlichen Vorschriften. Denn diese sollten den Schaden wiedergutmachen, der durch die Mängel, also die Schlechtausführung des Werkes entstanden ist. Sie sollten nicht zu einer ungebührlichen Bereicherung des Geschädigten führen.

Zudem habe der Bauherr noch keinen Schaden an seinem Vermögen erlitten. Dieser trete erst mit der Vornahme von für die Beseitigung der Baumängel notwendigen Ausgaben ein. Das Gesetz sehe aber vor, dass der erlittene Vermögensschaden auszugleichen sei und nicht etwaige hypothetische Größen ersetzt werden sollen.

Somit hat der Bundesgerichtshof eine Kehrwende der bisherigen Rechtsprechung eingeleitet und diese nunmehr bestätigt.

Der BGH sieht diese Rechtsprechungsänderung aufgrund der Besonderheiten des Werkvertragsrechtes als geboten an. Die bisher mögliche Abrechnung fiktiver Reparaturkosten im Falle eines durch einen Verkehrsunfall beschädigten Fahrzeuges bleibt jedoch bestehen.

Für Bauvorhaben ist ergänzend darauf hinzuweisen, dass der Bauherr entsprechend der gesetzlichen Vorgaben zunächst die Nachbesserung verlangen muss, der Auftragnehmer also zunächst erwarten darf, sein mangelhaftes Werk korrigieren zu können.

Diese Nachbesserung kann nur unter strengen gesetzlichen Vorgaben entfallen. Erst nachdem diese Nachbesserung nicht erfolgreich war oder diese abgelehnt wurde kann der Bauherr dann Schadensersatz gegenüber dem Bauunternehmer verlangen.

Der BGH hat damit eine neu Ära in der Rechtsprechung des Bauvertragsrechtes eingeläutet, deren Sinnhaltigkeit aber abzuwarten bleibt. Denn nicht jeder verfügt über hinreichende Geldsummen, die er für die Reparatur bereitstellen kann und so wird der Bauherr auf den umständlichen Weg des Einklagens der Vorschüsse verwiesen.

In dieser Lage kann Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann den Rechtsweg für den Vorschuss oder Schadensersatz gerade bei hohen Bauschäden ebnen. Sie können Ihn direkt unter der Nummer 0421/5975330 kontaktieren.

22
Nov

Bauträger muss Eigentumswohnung wegen verbauten Skyline-Blicks zurücknehmen

baurecht

Das OLG Frankfurt hat einen Bauträger verurteilt, eine Eigentumswohnung gegen Rückzahlung des Kaufpreises zurückzunehmen. Der Bauträger hatte den Käufern einen Sykline-Blick zugesagt und diesen nachträglich selbst verbaut. Der beklagte Bauträger verkaufte den Klägern im Jahre 2008 eine Eigentumswohnung. In dem Verkaufsprospekt hatte der Bauträger mit dem Begriff Sykline prägend geworben. So stand dort unter Anderem

„Auf der Südterrasse über dem Park die Türme der Stadt fest im Blick“ oder
„Der Abend, die Stadt mit ihren Türmen glüht, die Nacht auf der Terrasse mit Freunden“ sowie „passende Bühne für den unverbaubaren Sykline-Blick“.

In der Zeit danach errichtete der Bauträger unterhalb des Wohnhauses ein weiteres dreigeschossiges Gebäude. Hierdurch wurde die freie Sicht auf die Frankfurter Skyline beschränkt. Die Kläger konnten aus ihrer Erdgeschosswohnung nicht mehr die Frankfurter Skyline uneingeschränkt sehen.

Das OLG Frankfurt stellte fest, dass eine sichtbehindernde Bebauung vorliegen würde. Dies würde eine nachvertragliche Pflichtverletzung des Bauträgers darstellen. Die Kläger seien folglich zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigt.

OLG Frankfurt, 12.11.2015 (AZ: 3 U 4/14)

27
Jan

Verstoß gegen DIN-Normen nicht zwingend mangelhaft

baurecht

Verstoßen Baustoffe gegen DIN-Normen, so bedeutet dieses nicht automatisch die Mangelhaftigkeit des errichteten Werks. Die DIN-Normen sind lediglich technische Regelungen mit Empfehlungscharakter, die hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleiben oder aber über diese hinausgehen können. Vom Bauunternehmen errichtete Doppelhaushälften waren mit einem angeblich mangelhaften Wärmedämmverbundsystem (WDVS) versehen worden. Dem Bauunternehmen wurde vorgehalten, unter Missachtung der Vorgaben der DIN 18559 einen systemfremden Oberputz verarbeitet zu haben. Da jedoch die Einhaltung der DIN-Normen nicht explizit vereinbart wurde, ist die objektive Auswirkung der Abweichung im Hinblick auf die Gebrauchstauglichkeit der Wärmedämmung entscheidend. Die anerkannten Regeln der Technik werden nicht durch die DIN-Normen festgelegt. Denn hierbei handelt es sich lediglich um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Auch bei einer Abweichung von DIN-Normen kann deren bezweckter Erfolg erreicht werden. Die DIN-Normen befreien folglich nicht davon, sich mit dem jeweiligen Einzelfall auseinanderzusetzen. Allein aus einer Missachtung ihrer Vorgaben kann damit nicht auf einen Mangel geschlossen werden, wenn sich die Abweichung auf das Bauwerk nicht auswirkt. Der Sachverständige hatte bei einer ergänzenden Befragung nochmals bekräftigt, dass die Verarbeitung des Oberputzes keine bautechnischen Nachteile zur Folge habe. Der verarbeitete Oberputz weiche zwar von den DIN-Vorschriften ab, diese habe jedoch keine bautechnischen Nachteile zur Folge. Fazit: Der Verstoß gegen DIN-Normen führt nicht zwingend zu einer Mangelhaftigkeit des errichteten Bauwerkes. Denn DIN-Normen sind lediglich technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. OLG Celle, Urteil vom 02.11.2011- 14 U 52/11

 

02
Okt

Leistungsumfang eines Bauvertrages

baurecht

In einem Bauvertrag über die Lieferung und Montage von Fensterelementen geht es um die Frage, ob diese wind- und dampfdicht abgedichtet sein müssen, selbst wenn von einer solchen Abdichtung im Bauvertrag nicht gesprochen wird. Der BGH gibt den Hinweis, dass, wenn insbesondere die Worte “Einbau” oder “Montage” in Angeboten oder Aufträgen verwendet wurden, die Herstellung einer Wind- und Dampfdichtheit erwartet wird und somit geschuldet sind. Fazit: Selbst wenn nur vereinbart ist, die zu liefernden Fenster fachgerecht zu montieren, heißt das nicht, dass Abdichtungsarbeiten weggelassen werden dürfen. Das Leistungsverzeichnis ist entsprechend auszulegen, denn es ist keinem damit gedient, Fenster montiert zu bekommen, die nicht dampf- oder wasserdicht sind. BGH, Urteil v. 14.02.2008, Az. VII ZR 100/07

04
Sep

Abnahme

baurecht

Ein Auftragnehmer verlangt Werklohn für die Lieferung und den Einbau von Fenstern. Der Auftraggeber hat ein mit “Abnahmeprotokoll” überschriebenes Formular unterzeichnet und zwar mit den Worten “unter Vorbehalt”. Ferner sind in diesem Formular unter der Rubrik „Bemerkungen“ Restarbeiten und Mängel festgehalten worden. Liegt nun eine Abnahme vor, mit der Folge, dass der Auftraggeber zu zahlen hat, oder ist, – wegen des Vorbehalts – noch keine Abnahme erklärt? Das OLG Hamm sieht in dem Zusatz “unter Vorbehalt” keine Verweigerung der Abnahme, denn eine Verweigerung hätte deutlicher herausgestellt werden müssen. Da die Abnahme nicht verweigert wurde, liegt folglich eine Abnahme vor. Der Auftraggeber hat sich mit seinem Zusatz lediglich vorbehalten, was ihm gesetzlich (§ 640 Abs. 2 BGB) zusteht, nämlich

  • Nacherfüllung zu verlangen oder
  • den Mangel selbst zu beseitigen und Aufwendungsersatz zu verlangen oder
  • Minderung zu verlangen.

Fazit: Eine Abnahme “unter Vorbehalt” ist eine Abnahme. Will man nicht abnehmen, sollte man die Abnahme klar und deutlich verweigern. OLG Hamm, 24 U 34/07

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